mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
דירה להשקעה
23/08/2018 14:26 היי, לאחרונה התחלתי להתעניין בדירות להשקעה,  אשמח אם תגידו לי את דעתכם בנוש
האם המתווך שלי זכאי לעמלה?
26/03/2019 12:04 שלום קיטקט בפועל מתווך מחויב לכל חוק ולא רק לחוק המתווכים: חובת הגינות וז
החזר דמי תיווך
16/03/2019 14:27 הי שי  לדעתי התכוונת לחוק החדש שניקרא חוק שכירות הוגנת. החוק נועד להגן על ה
סעיף חוסר ההוגנות בחוק התיווך
05/08/2018 12:09 שלום רועי לא מובן האם השכרת בהסכם את הנכס מהמתווך או מהבעלים?  אני מניח שהש
כניסה לפורום

דייר מוגן

מה זה ואיך מתמודדים?

 
דייר מוגן הוא אדם שחל עליו חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב 1972. החוק חל על דיירים אשר ברשותם יש בית עסק או דירה אשר נרכשו בדמי מפתח או דיירים אשר החלו להתגורר בנכס עד תאריך מסוים. עסקה המתבצעת בדמי מפתח היא מפגש דרכים בין רכישה להשכרה: הרוכש משלם מחיר נמוך מערך הנכס, בערך כמחצית השווי, וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים. התמורה לתשלום היא חזקה על הנכס, אשר מעניקה לדייר הגנה על זכויות המגורים שלו בנכס לכל חייו. הדייר רשאי להוריש את הזכות לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, אשר התגורר עם הדייר בתקופה סמוכה לפטירתו.
דייר מוגן, הוא למעשה דייר המוגן מפני פינוי ע"י בעל הדירה, כל עוד הדייר המוגן אינו מפר את תנאי החוזה או את חובותיו כדייר מוגן.

כיצד מוגדר דייר מוגן?

דייר מוגן מוגדר כאחד מהסעיפים הבאים:
  • אדם שבבעלותו נכס (דירה או עסק) שנרכשו בדמי מפתח.
  • דייר שלא שילם דמי מפתח אך התחיל להתגורר בנכס המדובר לפני שנת 1940.
  • דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ובחוזה השכירות שלו לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  • דייר שהתחיל להתגורר בנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
  • כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שהדייר המוגן המקורי הוריש לו את הזכות (נקרא גם דייר ממשיך).

מהן חובות הדייר המוגן?

  • הדייר המוגן לא ינטוש את הנכס, אחרת הוא מסתכן באיבוד זכויותיו.
  • הדייר המוגן חייב להקפיד על תנאי החוזה שנחתם בתחילת תקופת השכירות.
  • הדייר המוגן צריך להקפיד על ביצוע התשלום בזמן ובדרך שנקבעו מראש ע"י בעל הנכס.
  • אמנם בעל הדירה הוא החייב על פי חוק לדאוג לתיקונים אשר משמרים על הנכס, אבל על הדייר לשאת בחלקו בהוצאות הנדרשות בתיקון הנכס.
  • בעל הבית חייב לבצע רשימה של תיקונים אשר נמנים בתקנות הגנת הדייר . בהתאם לסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר, כאשר מדובר בתיקונים יסודיים החשובים לשמירת הבית - חצי מהוצאות התיקונים ישלם הדייר וחצי ישלם בעל הבית.

מהן חובות בעל הבית?

  • על בעל הבית לספק את השירותים הבאים:
  • ניקוי חצר הבית וניקוי חדר המדרגות
  • ריקון בור הביוב, אם הנכס אינו מחובר למערכת הביוב של העיר
  • תאורה בחדר המדרגות
  • בנוסף לדמי השכירות, על הדייר המוגן לשלם לבעל הבית תשלום חודשי בתמורה לשירותים המצוינים למעלה, בהתאם לחוזה החתום ובהתאם לחישוב הנעשה לפי מספר החדרים בנכס.
במידה שבעל הבית אינו מקיים את השירותים גם לאחר התראה כתובה מצד הדייר, יכול הדייר להודיע זאת לדיירים האחרים, לדאוג לאספקת השירותים בעצמו ולדרוש מבעל הבית החזר כספי עבור ההוצאות (ההחזר הכספי לרוב יבוא לידי ביטוי בניכוי החלק אותו הוא צריך לשלם או בדמי שכירות) וכן לדרוש משאר הדיירים את חלקם היחסי.

נכס עם דייר מוגן – מה ההשלכות?

חוק הדייר המוגן מגביל מאוד את בעל הדירה לעשות בנכס כרצונו ומצמצם את החופש שלו. החוק מעניק לדייר הגנה מפני סיום השכירות ופינוי, כל עוד הוא מקפיד לעמוד בחובותיו ולשלם את דמי השכירות הנמוכים במועד שנקבע.
בעל הבית אינו יכול לסיים את השכירות או לפנות את הדייר מהנכס שלו, אלא אם כן מתרחשות נסיבות מיוחדות. אחת מהנסיבות המיוחדות הן פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי ובינוי – אך הפינוי יגיע עם פיצוי כספי משמעותי מנגדו.

מדובר בסוג שכירות מיוחד שכמעט ולא מופיע בימנו. החוק חל על חלק קטן מהשוכרים והיה פופולארי בתקופה בה הייתה מדינת ישראל יותר סוציאליסטית מקפיטליסטית. החוק מעניק זכויות רבות המגבילות את בעל הדירה והשכירות הזו שונה מאוד מן השכירות של ימינו. בעבר, החוק ובית המשפט היו לטובת הדייר, אך כיום לאחר התהפוכות החברתיות מעבר המדינה מגישה יותר סוציאליסטית לגישה יותר קפיטליסטית, הכף מתאזנת לטובת בעל הדירה.
כיום, בית המשפט אינו מהסס לפנות דייר מוגן שהפר את תנאי החוזה שלו או עבר על החוק, לעומת פעם, כאשר היה מאוד קשה לפנות דייר מוגן מהדירה.

כיצד מבטלים את זכות הדייר המוגן?

לפניכם העילות בגינן ניתן לפנות דייר מוגן מן הנכס, בעזרת הסכמתו של בית המשפט:
  • הדייר המוגן נטש את הנכס (נטישה מוגדרת כהפסקת שימוש המקום כבית מוגרים או כבית עסק)
  • בעל הבית זקוק לנכס לצורך קיומו והוא מודי בכתב לדייר על סידור מגורים אחר עבורו
  • הדייר אינו משלם את דמי השכירות
  • הדייר אינו מקיים את אחד מהתנאים בחוזה, אשר נקבעו מראש כי אי קיום של אחד מהם יגרור את פינוי הדייר
  • הדייר או אחרים הזיקו לנכס בזדון, תוך הריסת הנכס או חלקו
  • הדייר או אדם אחר ברשות הדייר, משתמש בנכס למטרות לא חוקיות
  • הדייר או אדם אחר ברשות הדייר, מטריד את השכנים
  • הדייר משכיר את הנכס או חלק ממנו בתמורה לרווח בלתי הוגן לעומת השכירות שמשלם הדייר המוגן

האם קיימים סייגים לעילות הפינוי?

כן. על אף קיומה של עילת פינוי, בית המשפט רשאי לסרב לתת צו פינוי לדייר המוגן, במידה שהשתכנע כי הפסקה לא תהיה צודקת.
בית המשפט שוקל היטב לפני החלטה לפנות דייר מוגן מבייתו. פעולה זו מרחיקת לכת מפני שהיא לוקחת מן הדייר את כל זכויותיו הקנייניות בנכס ולמעשה מוציאות אותו מבייתו ללא שום תמורה.
בנוסף, במצב בו בעל הדירה זקוק לנכס עבור קיומו, בית המשפט לא יצווה על פינוי לפני שבעל הדירה יספק סידור מגורים חלופי עבור הדייר המוגן באותה עת.
זכויותיו של הדייר המוגן נשארו על היום חזקות ועמידות, אכן ניתן לבטל אותן במקרים מסוימים, אך בית המשפט חושב פעמיים לפני כל החלטה לפנות דייר מוגן מבייתו.
 
 
 
 
 
.
 
 
 



עסקים מובילים בתחום דייר מוגן

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..

תוכן מומלץ
Copyright © 2019 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
רוצים לקבל פניות ממתווכים מומלצים?
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!