mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
השכרת דירה
18/05/2020 10:47 אני רוצה להשכיר את הדירה שלי וזאת פעם ראשונה שעושה את זה, אז יש לי מספר שאל
רכישת דירה להשקעה
09/09/2020 16:28 אנחנו רוצים לקנות דירה נוספת להשקעה וקצת הולכים לאיבוד בהנעת התהליכים, לאיז
השקעה בנדל"ן
11/03/2020 08:40 היי גיא בכדי להעלות את שווי הנכס שלך צריך לעשות את הדברים הבאים: הדברים כמ
דירה להשקעה
22/08/2020 20:26 רציתי לדעת לאיזה איש מקצוע אני אמור לפנות בשביל לקבל ייעוץ על דירה להשקעה?
כניסה לפורום

דירות להשקעה

מחפשים השקעה מניבה?
הכול על דירות להשקעה, שלא תשקעו בספיקות...

בשנים האחרונות, השקעה בדירה להשכרה הפכה לנחלת יותר ויותר אנשים ממעמד הביניים, אפשרויות המימון רבות הן, אם על ידי בנקים או הלוואות דיור חוץ בנקאיות.
ולא רק מי שכבר מסודר עם בית לעצמו בוחש בקדירת הדירות, ישנם כאלו הרוכשים דירות להשכרה באזורים המניבים רווחים נאים, ומההכנסה הם מממנים שכירת דירה או את חלקה באזור יקר יותר או באזור אחר שליבם חפץ ואין הכיס מאפשר לקנות שם דירה.
מה לברר בטרם ההשקעה?
בטרם תשקיעו בדקו שאזור הנכס הוא אזור מבוקש, ושהמחיר המבוקש ריאלי.
מומלץ לקבל אינפורמציה מקיפה על עסקאות שנעשו באזור, ניתן לעשות זאת באתר רשות המיסים.  
אם אתם קונים דירה להשקעה באמצעות משכנתא, עדיף לעשות זאת עם הון עצמי כמה שיותר גבוה. היות ובטווח ארוך עלולה החזר המשכנתא לעבור את הסכום הנכנס מהשכירות.

הוצאות שצריך לקחת בחשבון

  • שכר טרח עו"ד(המינימום זה חצי אחוז)
  • תווך (במידה והיה) 1.5% בממוצע, לפני מע"מ.
  • שיפוץ - אם דרוש (מינימום 50 אלף ש"ח).
  • ללוקחי משכנתא: פתיחת תיק בבנק, דו"ח שמאות ועוד.
  • "תקופות ריקות" – התקופות בהן הדירה עומדת ריקה. בתקופה זו המשכיר צריך לשאת בתשלום ארנונה וועד הבית, ואולי גם למתווך שימצא שוכר חדש. סכום זה צריך לחלק ל-12 חדשים ולהפחית מחישוב ההכנסות המתקבלות מהשוכרים.

7 טיפים לאיתור הזדמנויות

  1. שימו לב למודעות שמתפרסמות זמן רב – מאחוריהן יכול להיות מוכר על סף ייאוש, שימכור במחיר מציאה.
  2. דירות מכונס נכסים 
  3. איתור הזדמנויות גיאוגרפיות – מי שהשקיע בצפון הארץ לדוגמה, לפני מספר שנים – הרוויח כ-100% על השקעתו. התמקדו בסביבות מתחדשות ולא באזורים שבהם לא צפויים שינויים.
  4. דירות שעומדות לפני תוכניות השבחה כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי הינם אופציה טובה להשקעה; אפשר לקבל את המידע ברשות המקומית או בתוכנית המתאר.
  5. דירה במצב גרוע שזקוקה לשיפוץ נרחב, (מצוי בשכונות וותיקות ונחשלות). מחירה יהיה זול בעשרות אחוזים. משפצים אותה לרמה גבוהה בעלויות לא גבוהות, ומוכרים אותה לאחר השיפוץ בהפרש הרבה יותר גדול מעלות השיפוץ. בהשקעות מסוג זה כדאי שיהיה לכם הון עצמי קרוב מאד למחיר הדירה.
  6. רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, בדרך כלל תשביח את עצמה עד האכלוס ואפילו לפני זה, במאות אלפי ש"ח.
  7. קבוצות רכישה שקונות דירות בבניין שלם אצל קבלן מקבלות בנוסף למחיר הנמוך של שלבי הבנייה הראשוניים גם הנחה נוספת. גם במקרה כזה הרווח יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אולם קחו לתשומת ליבכם את ההיבטים המשפטיים והאחרים הכרוכים בהשקעה מסוג זה.

פיצול דירות:

הרווח על חלוקת דירה, מגיע לפעמים לפי 1.5 מהרווח על אותה דירה ללא החלוקה.
לידיעתכם: כל שינוי פנימי בדירה, באופן שיוצר יחידות נפרדות של מטבח, שירותים ומקלחת, טעון היתר מטעם הועדה המקומית.
הליך קבלת ההיתר כרוך בתשלום שעלותו תלויה בהערכת שמאי, ובתוכנית האדריכלית. אלו הן הוצאות הנוספות להוצאות השיפוץ שצריך לקחת בחשבון בהשקעה מן הסוג הזה. לעתים אף עלולים שלא לקבל אישור. רשויות מקומיות רבות טוענות, שתוספת הדירות מכבידה על התשתיות של הבניין, וגם כי הן מפסידות כביכול ארנונה.
פיצול דירה מחייב גם הסכמת דיירי הבניין בבית המשותף.
יש לזכור גם כי פיצול דירה ללא היתר - לא כדאי. כשהרשות מאתרת דירה מחולקת ללא היתר, מוגש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין.
ראוי לציין כי בדירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי שאינו מצריך היתר), שבו אין לכל אגף מתקנים משלו.

השקעה באמצעות קרנות ריט:

  • קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן.

  • קרנות הריט מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, וכן פיזור של השקעות על פני מס' נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד. 
  • כיום ניתן גם להצטרף לקרנות ריט ואחרות, המשקיעות בתמ"א 38, או בדיור מוגן – שם התשואות יחסית אטרקטיביות
  • ניתן להשקיע גם בקרנות ריט שמשקיעות בדירות למגורים. אבל, בארץ בינתיים אין הרבה קרנות כאלו.
 

מיסוי על דירות להשקעה

לפני קניית דירה להשקעה חשוב להביא בחשבון ולהבין את השלכות המס, לברר אם וכיצד ניתן לחסוך, ובסופו של דבר לקזזם מחישוב הרווחיות.

מס רכישה
8% על מדרגת המס הראשונה (עד כ-5 מיליון ש"ח – מתעדכן פעם בשנה). ו-10% על מדרגה שנייה (כלומר רק על הסכום שהוא מעבר למדרגה ראשונה). כל זאת כאשר מדובר בדירה שנייה ומעלה.

מס שבח
אם זו לא דירת מגורים יחידה, שיעורו 25% על הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה.
לשם הפחתת החבות למס שבח ניתן להוסיף לעלות הדירה את הוצאות דמי התיווך, עורך הדין ומס רכישה ששילמתם בעת הרכישה, וכן הוצאות בעת המכירה והוצאות האחזקה, כגון שיפוץ.
כמו כן ניתן לקבל פטורים והנחות נוספות.

מס על ההכנסה מהשכירות
קיימים שלושה מסלולי מיסוי להכנסה מהשכרת דירת מגורים.
מסלול הרגיל: הכנסה משכירות תתווסף לכל הכנסה חייבת אחרת כגון משכורת, והס"ה יחויב בשיעורי מס רגילים בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. במסלול זה, מותר לנכות פחת (בלאי של הדירה, אינפלציה) והוצאות שוטפות. 

מסלול מס מופחת: תשלום מס בשיעור 10% בלבד מסך דמי השכירות. במסלול זה לא ינוכו הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.

מסלול פטור: יכול לחול רק על דירה המשמשת למגורים - המשכיר צריך לקבל הצהרה כתובה של השוכר, כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד, או שיהיה בידו הסכם שכירות שבו מוסכם כי הדירה נועדה לשימוש למגורים בלבד; וכן שהדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר. 
במסלול זה, שכר דירה שאינו עולה על כ-5 אלף ש"ח בחודש, פטור ממס. שכר דירה אשר עולה על פעמיים סכום זה (כ–10 אלף ₪) חייב בתשלום מס מלא, ללא כל פטור, ובהתאם לגיל הנישום (מעל גיל 60 דרגת המס נמוכה יותר). בין סכומים אלה - פטור חלקי. במסלול זה לא יוכרו הוצאות ופחת.
מי שבבעלותו מספר דירות יכול לבחור לכל דירה מסלול אחר.

חשוב להדגיש כי עניין המס מורכב ומשתנה וכי המידע הנ"ל אינו מידע מקצועי או משפטי, יש להתייעץ עם איש מקצוע. 

משכנתא לדירות להשקעה
גובה ההלוואה עבור דירה להשקעה: עד 50% מהשווי הכולל שלה.

דירה להשקעה ללא הון עצמי
אם ברשותכם דירת מגורים שרכשתם לפני מספר שנים ויש פער משמעותי בין גובה המשכנתא לשווי הדירה. לדוגמא: הדירה שלכם שווה מיליון ₪ והמשכנתא עליה עומדת על סה"כ: 400 אלף ₪. ניתן להגדיל את המשכנתא נניח ב- 200 אלף ₪ ולהגיע לסכום של 600 אלף ₪, ולקחת סכום זה כהון עצמי לרכישת דירה נוספת לצורך השקעה. כמובן שזה רק המלצה, ויש לנקוט בזהירות מרבית בהשקעות מהסוג הזה.

הסבר כללי על התשואות וגובהן

משקיע בנדל"ן, מכל סוג שהוא, מרוויח מהתשואה על ההשקעה ברכישת הנכס; התשואה יכולה להיות רווח הון מעליית ערך הנכס מאז רכש אותו ועד שמכר אותו. תשואה נוספת מתקבלת מדמי שכירות שמקבל בעל הנכס מהשכרתו. כל עוד הביקוש לדירות הוא קשיח מדובר בהשקעה אטרקטיבית, אולם אין לדעת מתי תיבלם עליית מחירי הדירות בארץ. אם אתם מתבססים רק על אופציית הרווחים מההשכרה, קחו לתשומת ליבכם שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות יותר מאשר העלייה בשכר הדירה. המשמעות היא שהתשואה שמקבלים משקיעי הדירות פחתה. בחישוב גס, אם המחירים עלו פי שתיים ולעומת זאת שכר דירה לא עלה, הרי שהתשואה הגלומה בהשכרה ירדה בחצי.

כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא לפי שטחה. מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה.
איך מחשבים את התשואה משכירות? מכפילים את דמי השכירות המתקבלים בחודש ב-12 ומקבלים את דמי השכירות השנתיים. סכום זה אנחנו מחלקים במחיר קניית הנכס ומקבלים את התשואה. כמובן, שאם הנכס נקנה ברובו בהלוואת משכנתא, אז התשואה הנ"ל מתייחסת להון העצמי שהשקעתם, ולגבי השאר - יש לקזז מהתשואה השנתית את ריבית המשכנתא השנתית על החלק היחסי של ההלוואה מסך ההשקעה. אל תשכחו להוסיף גם את המיסים לחישוב של התשואה (ראו לעיל). תשואה סבירה היא 3%-4% נטו לשנה, 5% נחשבת לתשואה "טובה". 

היתרונות והחסרונות בהשקעה בדירת מגורים לעומת השקעה בנדל"ן מסחרי?

יתרונות יחסיות:

  • שוק הדירות פחות מוצף משטחי המסחר
  • תחזוקת נכס למגורים נמוכות יותר מאשר נכס מסחרי
  • הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים);
  • הסיכון והתנודתיות בנכס מסחרי גבוהים יותר, בעל הנכס תלוי במידה מסוימת בהצלחתו הכלכלית של השוכר;
  • כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים.
  • משקיע בנדל"ן מסחרי צריך להיות כל הזמן עם אצבע על הדופק ולקבל החלטות מהירות.

חסרונות יחסיות:

  • תשואה של דירת השקעה פחותה משמעותית מתשואה של נדל"ן למטרות מסחר.  

  • הכשרת בית למגורים ושיפוץ, יותר מורכבים ויקרים יחסית להכשרת חנות למשל, שניתן להכשיר אותה לשימוש בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים.
לסיכום: דירות הן נכס יציב ובטוח השומר על ערכו ולרוב אפילו משיג תשואה ריאלית, ובנוסף דמי השכירות של השוכרים מבטאים תשואה של כמה אחוזים מעל מה שניתן לקבל בפיקדונות ובאפיקים סולידיים.

לקנות דירה להשקעה דרך משרד תיווך?
כדי להקל על התהליך ולהפוך אותו להרבה יותר זריז מומלץ לפנות למשרד תיווך. אבל לא מתפשרים! פונים אך ורק לאנשי מקצוע מובילים.
בדקו כמה שנות ותק יש למשרד או למתווך, האם הוא מקפיד על מקצועיות הסוכנים ועל מתן שירות מקיף ללקוח? .התקשרות עם משרד תיווך מאפשרת גם להיחשף למגוון רחב של נכסים שמתאימים לצרכים שלכם. בנוסף, משרד תיווך מצוין יודע לנהל ולהוביל תהליכים של משא ומתן בין רוכשים וקונים, כך שהרוכש לעולם לא יהיה אבוד או מבולבל. משרדי תיווך רציניים יודעים להעריך כהלכה את מחירי הנכסים באופן שלא תמיד בא לידי ביטוי במחירונים המקובלים, שהם די כלליים. התקדמות מהירה יותר לקראת חוזה מהודק ומעבר מהיר לנכס המתאים בדיוק בשבילכם. ברם אם אתם משקיענים מנוסים, אולי תאזרו אומץ תעשו את זה לבד, כך תחסכו את עלות המתווך.

לסיכום: השקעה בדירה זה כזה: או היום או לעולם לא, נו, אז למה אתם מחכים?! התייעצו עכשיו עם המומחים! 
 

 


עסקים מובילים בתחום דירות להשקעה

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..

תוכן מומלץ
Copyright © 2020 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
מחפשים מתווך מומלץ?
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!