mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
השקעות בנדלן
28/08/2018 14:27 היי הייתי רוצה לדעת מה דעתכם על השקעות נדלן בעיר בת ים? כולם אומרים שזה הדב
חוק מקורות המימון לרכישת הדירה
05/12/2018 20:26 שלום משה שי,  לעניות דעתי בהחלט כן, למרות כל היתרונות של החוק. אין ספק שכשם
דמי תיווך קבועים או ניתנים לגמישות המתווך?
18/10/2018 08:37 היי מרים דמי התיווך המומלצים הם 2% + מע"מ, אך הדברים ניתנים למשא ומתן. אכן
בחירת משרד תיווך
15/04/2019 16:12 שלום ינון ובהצלחה,  יש לבחור מתווך שיש לו הכרות מעמיקה עם השכונה שאתם מעוני
כניסה לפורום


בשנים האחרונות חל שינוי בחשיבה על חתימה או אי חתימה, על זיכרון דברים בעת רכישת נכס.
 



 
מהו זיכרון דברים

כשאדם רוצה למכור נכס או רכב וכל התנאים סוכמו בין הצדדים, עלויות, מועד העברת הרכוש, אופן התשלומים וכו', מעוניינים הצדדים לסגור את העסקה.
בעבר נהגו אזרחים רבים לחתום על זיכרון דברים אך בשנים האחרונות המגמה השתנתה כיוון שזיכרון דברים הוא מסמך משפטי לכל דבר ועניין ולחתימה עליו יש הרבה השלכות משפטיות.

הצורך בדבר חתימה על זיכרון דברים שרשומים בו עיקרי ההסכמות בין שני הצדדים, הוא תוצר של מהלך עסקי ששני הצדדים מרוצים ממנו, הן המוכר והן הקונה ואף אחד מהם לא רוצה שיהיה הליך מקביל שהמוכר ימכור את הנכס הספציפי למישהו אחר או שהקונה יראה דירה יפה יותר, יתחרט ויעדיף לרכוש את הנכס החדש שראה.

הן המוכר והן הקונה רוצים לחיות בתחושה שהעסקה סגורה ושלא יחולו בה כל שינויים ממועד החתימה על זיכרון הדברים ועד מועד החתימה על החוזה ביניהם ושהמחויבות ההדדית תישמר.

ברור לשני הצדדים שייקח לעורך הדין כמה ימים עד שיכין חוזה עם כל המידע המפורט, יגיש אותו לעורך הדין של הצד השני, יתקיים משא ומתן ביניהם על הסעיפים השונים עד שיגיעו להסכמות ורק אז יהיה אפשר לחתום על החוזה.

החשש הוא שבימים הללו עלולים לצוץ שינויים שיבטלו את העסקה מסיבות כאלה ואחרות.



מהו תוקפו המשפטי של זיכרון דברים, האם מדובר בהסכם מחייב?

בזיכרון הדברים שנרשם ונחתם רשום המידע החשוב ביותר שהוסכם על ידי הצדדים לעסקה.
כמו לדוגמה פרטי הנכס, מיקומו בעיר, פרטי הרישום שלו אצל רשם המקרקעין, גוש חלקה, עלות הדירה, אופן התשלום, מועד הפינוי והערות נוספות אם תואמו ביניהם.

על פי מידע בסיסי זה יכין עורך הדין את חוזה המכר כשזיכרון הדברים ייחשב כהסכם ביניהם.
זיכרון הדברים שנחתם הוא למעשה הצהרת כוונות של כל אחד מהצדדים ושניהם יחד על מהות העסקה בהתאם לסעיפים שעליהם קיימות הסכמות.

זיכרון דברים יכול להיות במקרים מסוימים הסכם מחייב ובמקרים אחרים חלק מהליך המשא ומתן.



עקרונות תקיפותו של ההסכם נובע משלושה עקרונות מהותיים, עיקרון המסוימות עיקרון גמירות הדעת ועיקרון תום הלב.

עיקרון המסוימות
עיקרון זה מתקיים כשהפרטים המהותיים בדבר העסקה רשומים במסמך כמו פרטי הנכס, מחירו, פירוט התשלומים ומועד העזיבה של מוכר הנכס. עיקרון המסוימות תקף כיוון שמופיעים במסמך כל הנושאים האקוטיים הקשורים לעסקה הספציפית.

עיקרון גמירות הדעת
עיקרון זה מאשר שכל אחד מהצדדים קיבל את עמדתו של הצד השני וקיימת החלטה משותפת לקיים עסקה זו.
בתי המשפט מקבלים החלטות על פי העקרונות הללו של שני הצדדים ועל פי המקרה הספציפי ולאו דווקא בהתאם לזיכרון הדברים שנחתם.

עיקרון תום הלב
זהו העיקרון החשוב ביותר בניהול העסקה. אם קיים חשד ולו קטן שבקטנים שאחד הצדדים נהג שלא בתום לב כשחתם על זיכרון הדברים כיוון שהייתה לו כוונה נסתרת מאחורי הדברים, בית המשפט יכול להכריע אפילו על סמך עובדה זו בלבד שאפשר לבטל את הסכם זיכרון הדברים.

לכן זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. אלא אם הסכימו ביניהם שני הצדדים שמטרתו של זיכרון הדברים היא רק עבור המשך תהליך המשא ומתן, בקונסטלציה זו, חייבים שני הצדדים לרשום באופן ברור על גבי המסמך כי זיכרון דברים זה הוא שלב ביניים בהליך המתנהל בין הצדדים ולכן הוא אינו מחייב את הצדדים.



תוקפו של זיכרון הדברים מול רשויות המס

זיכרון הדברים הוא בלתי נפרד מהמסמך שבו מדווחים המוכר והקונה או עורך הדין לרשויות המס על העסקה.
הדיווח מוביל לחיוב המס שיש לשלם בגין העסקה.

אם קיים זיכרון דברים, מועד החתימה שעליו הוא התאריך הקובע לחישוב תאריך תשלום המס ולא החתימה על חוזה המכר שיכול להיות בהפרש של חודש ימים ואף יותר.
אך מתאריך החתימה על זיכרון הדברים סופרים חמישים יום ואז יש לשלם את המס או לחילופין יחולו על התשלום ריביות וקנסות עקב אי תשלום במועד.
גם אם הצדדים פונים לרשויות המס ומסבירים כי הם חתמו על זיכרון הדברים ולא היו מודעים להשלכות של ההסכם בנושא מועד תשלום המיסוי, רשות המיסוי אינה מקבלת תירוץ זה וחייבים לשלם במועד על פי התאריך שבו נחתם זיכרון הדברים או להוסיף לחיוב גם הפרשי ריבית וקנסות.



רישום בלשכת המקרקעין

באמצעות זיכרון הדברים החתום יכול הרוכש לרשום הערת אזהרה על הנכס שהוא עומד לקנות בלשכת המקרקעין, כך הוא משריין את הנכס ואינו מאפשר לבצע מכירה של הנכס הספציפי לאדם אחר.

אי ביצוע העסקה בפועל ובהשלכותיה
  • אם בסופו של התהליך, העסקה התפוצצה ולא התקיימה למרות זיכרון הדברים החתום, אחד הצדדים יכול לאכוף את ההסכם ולדרוש לקיים אותו ללא אפשרות לסגת ממנו. (אלא אם רשום אחרת בזיכרון הדברים) כלומר, הקונה ילחץ על בעל הנכס לקיים את העסקה או שהמוכר יחייב את הקונה לשלם את העלות שסוכמה בין הצדדים במקרה של חרטה.
     
  • גם אם אחד מהצדדים יבקש לא לקדם את התהליך עקב גילוי על חבות מס גבוהה משתכנן או פגמים בדירה שלא נראו בסיור הראשון, או אם קיים עימות בנושא כלשהו שלא הושגו עליו הבנות וכו', תיאורטית, אחד הצדדים יכול לדרוש מהצד השני לקבל את הפיצוי הכספי בגין הפרת ההסכם.
     
  • הבעייתיות והמחלוקת בין הצדדים עלולות להיגרר להליך משפטי וקיומו של הליך זה ימנע מבעל הנכס לעשות פעולה של מכירת הנכס לגורם שלישי כך שהדבר משנה את תכניותיו גם כלפי גורם רביעי שממנו הוא התכוון לקנות דירה ולשלם עבורה מכספי מכירת הדירה הנוכחית.
     
  • אם בזיכרון הדברים לא נכתב מידע מדויק ונכון, נוצרת בעיתיות כמו אי רישום הריהוט שהיה אמור להישאר או חוסר רישום על כך שקיים מרתף לדירה. בעל הנכס לא עדכן את הקונה כי יש בעיות חמורות של רטיבות בדירה או בעיות תחזוקה שיצריכו שיפוץ מסיבי.
    הקונה לא הביא בחשבון עלויות גבוהות אלו והיה על המוכר למען הגילוי הנאות לדווח על כך לקונה ואף להפחית את ערך השיפוץ מהמחיר הכללי שעליו סוכם.
     
  • הקונה תכנן לפרוס את התשלומים בדרך מסוימת כשבעוד כמה חודשים הוא יקבל משכנתא. אך בעל הנכס זקוק כעת למימון נכבד ויש על כך חילוקי דעות כיוון שלכל אחד יש את תחשיב תזרים המזומנים שלו שעל פיו הוא פועל.
ההתנהלות הנכונה היא שזיכרון הדברים לא יהיה הסכם מחייב וכך כל אחד יכול לחזור בו מהרצון לחתום על ההסכם ולמרות זאת הוא לא יצטרך לשאת בנטל הפיצוי הכספי במיוחד כשמדובר בסכומים גבוהים.
לאור חוסר הבהירות בנושא אחד או כמה העלולים לצוץ בין הצדדים, ההסכם המחייב היחיד אמור להיות חוזה המכר שנחתם בנוכחותם של עורכי הדין של שני הצדדים.



בירור בלשכת המקרקעין

אם לאחר החתימה על זיכרון הדברים מעוניין הקונה לרשום הערת אזהרה הוא נתקל בטאבו במידע על הדירה שהמוכר בחר שלא לגלות לו כמו עיקול שקיים על הדירה, משכנתא בסכום גבוה, זכויות של גורמים שנוספים בבעלות על הנכס והפתעות נוספות כמו צו הריסה לחלק מהמבנה שהוקם ללא היתר, הדירה אינה דירה ברישומים אלא מחסן ובעיות משפטיות סבוכות נוספות.



אם הצדדים מחליטים בכל זאת לחתום על זיכרון דברים

יש כמה נושאים אקוטיים שחייבים להירשם כדי לא ליצור סיבוכים בהמשך הדרך.
  • לרשום שזיכרון הדברים נועד רק למטרת המשך המשא והמתן.
     
  • לקבוע פרק זמן שבו ייחתם הסכם מכר.
     
  • זיכרון הדברים יבוטל ולאף אחד מהצדדים לא יהיו טעות על צעד זה או אחר של הצד השני.
     
  • אם יגלה אחד הצדדים בעיות משפטיות, תכנוניות או אחרות בנוגע לנכס, זכותו לבטל את זיכרון הדברים כיוון שמדובר במידע שלא נאמר לו לאורך כל התהליך.


     
דוגמה לתרחיש הכולל חתימה על זיכרון דברים

זוג צעיר שחיפש הרבה מאד זמן דירת גן בשכונה מסוימת, מצא סוף סוף דירה שתאמה בדיוק את הצרכים שלהם, דירת ארבעה חדרים עם גינה נחמדה כך שיהיה מרחב לילדים. בעלי הדירה נראו אנשים נעימים וקואופרטיביים.

הם סיכמו ביניהם את העלות, את אופן ביצוע התשלומים ואת מועד פינוי הדירה. הכול נראה וורוד ומושלם והקונים התעקשו על חתימת זיכרון דברים כדי לא לפספס את ההזדמנות, אחרי שחיפשו דירה מושלמת במשך פרק זמן כה ארוך.

לאחר כשבוע פנו המוכרים לקונים וביקשו לבטל את זיכרון הדברים כיוון שנוצר מצב לא צפוי עם ילדיהם שמחייב אותם להישאר בדירת הגן ולא למכור אותה.  
הקונים התאכזבו מאד מפיצוץ העסקה, מבחינתם הדבר אינו אפשרי כיוון שנחתם זיכרון דברים שהוא הסכם מחייב בין הצדדים שדינו כדין חתימה על הסכם מכר.
לאור המחלוקת ועוגמת הנפש, תבעו הקונים את המוכרים על הפרת ההסכם, על ההפסדים הכספיים ועל עוגמת הנפש.
 

 חשוב לשים לב


 כשמדובר ברכישת דירה מומלץ לא לפעול לבד אלא לשכור את שירותיו של עורך דין שילווה את הקונה או המוכר לאורך כל הדרך כדי לא לעשות טעויות שעלולות לעלות                ממון רב.

 חתימה על זיכרון דברים רק אם מוסיפים הסתייגויות

 חתימה על זיכרון דברים רק אם רשום שמסמך הוא לצורך המשך הליך המשא ומתן בין הצדדים .


 
 



עסקים מובילים בתחום זכרון דברים

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..
תוכן מומלץ
Copyright © 2019 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
מתעניינים בלימודי נדל"ן? מלאו את הטופס וקבלו פרטים
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!