תיווך דירות להשכרה - כיצד בונים חוזה שכירות הגון

בכל רגע נתון מתנהלות בישראל כ-1,500 תביעות לפינוי מדירה שכורה. לרוב, שוכרים לא מקדישים תשומת לב רבה להוראות חוזה השכירות או שאינם יודעים כיצד לבנות אותם נכון מבחינתם.
אולם במקרה של תביעה עשויות להיות להן השלכה כספית משמעותית מאד


לאחר שמגיעים לסוף הדרך הקשה – אתרי אינטרנט, מתווכים, תקוות ואכזבות -  ומוצאים דירה, לעיתים לא מקדישים די תשומת לב להוראות של החוזה. חשוב לזכור שדברים שלא נראים חשובים בעת השמחה של חתימת חוזה על דירה חדשה, ואנו נוטים להתעלם מהם, עלולים לסבך אותנו בעתיד.

כל גורם בעסקה של שכירת דירה מחזיק באינטרסים שונים – מתווכים חושבים על סיום החוזה, המשכירים רוצים להעביר כמה שיותר אחריות לשוכר, וזה מצדו נשאר לבדו.


איך תבנו לעצמכם חוזה טוב

קיימים הרבה חוזים "מוכנים מראש". משרדי תיווך דירות מחזיקים ברשותם חוזה סטנדרטי, שכולל איזון מסוים בין הצרכים של המשכירים לשוכר. אולם, בחוזה כזה תמיד מומלץ לערוך שינויים, שכן משרדי תיווך השכרה מעדיפים פעמים רבות את טובת המשכירים.  המשכירים הם לקוחות קבועים של משרדי תיווך דירות, ואילו השוכרים באים והולכים.

מעבר לפרטים הכלליים – כמו מיקום הדירה, גודלה, שכר הדירה החודשי, מתי משלמים וכדומה, מה שיש לשים אליו לב ביותר הם ה"חיובים" החלים על המשכיר והשוכר, ומה קורה ב"מקרי קיצון. כלומר, מי עושה מה, מי משלם על מה ומה קורה כשמישהו מפר את החוזה:
 
תיקון קלקולים במושכר – חלק זה בחוזה יגדיר מראש באילו עלויות ישא השוכר, ומה יהיה על המשכיר לשלם. חשוב מאד לקבוע שכל החלפה של ציוד בדירה (לדוגמה, התקנה או תיקון של מזגן), או שיפוץ, יהיו על חשבונו של המשכיר, אפילו אם נגרמו בשל שימוש של השוכר (מה שמכונה "שימוש סביר"). הסיבה לכך הוא שהשוכר יעזוב את הדירה, ואילו המשכיר ישאר עם הציוד.
 
אופצייה להארכה – פעמים רבות, עם הגיע מועד סיום החוזה ממהר המשכיר לפנות למשרדי תיווך השכרה, מתוך ניסיון למצוא שוכר שישלם שכר דירה גבוה יותר. במקרה שכזה, לא רק שתאלצו לוותר על הדירה שלכם, אלא גם לאפשר למספר מתווכים ושוכרים פוטנציאלים לבקר בה. כדי לוודא שאם תרצו, תוכלו להישאר בדירה, מומלץ לקבוע "אופצייה" להישארות בדירה לשנה נוספת. ניתן לקבוע כי האופצייה תמומש בהודעה בכתב.  רצוי לסכם גם על הגבלה של היכולת של בעל הדירה להעלות את שכר הדירה.
 
בטוחות – בעל הדירה ירצה לנקוט בכמה שיותר צעדים להבטיח שלא תברחו לו מבלי לשלם שכר דירה. בין היתר, הוא יכול לבקש העמדה של ערבים, מתן פקידון בכסף ואפילו ערבות בנקאית. חשוב להבין שהפקדה של כסף אצל בעל הדירה, כמו גם העברה של ערבות בנקאית, משמעותן שהוא יכול לקחת את הכסף, ולהחליט לפי שיקול דעתו האם להחזיר לכם אותו בתום החוזה. אם תרצו את הכסף בחזרה, ובעל הדירה יסרב, תצטרכו להגיע לבית משפט. לכן עבורכם כשוכרים האופצייה הטובה היא לתת רק שטר ערבות – משמעות הדבר הוא שבעל הדירה הוא שיצטרך לתבוע אתכם ואת הערבים, ככל שהוא ירצה לממש את הערבות.
 
פיצוי מוסכם – בסוף כל חוזה נהוג לקבוע מה יהיה הסכום שישלם כל צד לצד השני במקרה של הפרה חמורה, או במקרה של סירוב להתפנות בסוף החוזה. חשוב מאד לוודא שהסכום לא יהיה מופרז (לדוגמה, עד פי שניים משכר הדירה החודשי). זאת מכיוון שסכום זה משמש פעמים רבות מנוף לחץ אותו מפעיל בעל הדירה לצורך פינוי לא מוצדק של השוכר.

מתן אפשרות להציג את הדירה –כאשר בעל הדירה רוצה להשכיר את הדירה לאדם אחר, באמצעות משרד תיווך דירות או בעצמו, הוא יהיה חייב להיכנס לדירה כדי להראות אותה לשוכרים. מומלץ לקבוע מראש בחוזה שהצגת הדירות תוכל להיעשות רק פעם בשבוע, ובתיאום מראש עם השוכרים.

 
במידה ולא תפנו את הדירה בזמן, אפילו בגלל טעות ובתום לב, בית המשפט עשוי לחייב אתכם בתשלום הפיצויים המוסכמים לבעל הדירה