דמי מפתח - קחו מפתח , קבלו דירה

על פי הערכות שונות בישראל חיים למעלה מ-50 אלף משפחות בדמי מפתח. יחסית למדינות מערב אחרות מדובר על מספר מאוד נמוך.
האם זה הפתרון לבעיית הדיור בקרב הצעירים?
 

הערכות שונות מדברות על כמעט 200 אלף עסקאות דמי מפתח בשנה, עסקאות אלו כוללות למעלה מחמישים אלף משפחות בישראל והן מעלות שוב ושוב את השאלה, האם על המדינה לעודד השכרת דירה בדמי מפתח, על מנת להקל על בעיית הדיור של זוגות צעירים ובכלל.

כדי להבין כיצד עסקת דמי מפתח יכולה להועיל במשק הדיור הבעייתי בישראל, מספיק להסתכל על הדוגמא הבאה: דירת 3.5 בלב ת"א יכולה להימכר במיליון שקל בדמי מפתח, בעוד שדירה ליד תימכר בעסקה רגילה בסכום של למעלה מ-2 מיליון שקל. כיצד זה ייתכן? מיד נבין
 

מה זה דיור בדמי מפתח?
 
ההסבר של דירות להשכרה באמצעות דמי מפתח הוא פשוט, מדובר על עסקה בה הרוכש/שוכר, מקבל אחוזים חזקת שימוש מבעל הנכס ובמהלך הזמן משלם שכר דירה נמוך על השימוש בה ונחשב כדייר מוגן.

במהלך הזמן השוכר הופך להיות לבעל זכויות על הנכס כמו בעל הדירה, ולהבטיח לעצמו קורת גג. עם כינון העסקה, שליש מהנכס שייך לשוכר ושני שליש למשכיר. כאשר מדובר על שכירות לכל החיים.

השיטה היתה נהוגה באנגליה אחרי המלחמה, אז סבלה המדינה ממחסור בדירות. בישראל עסקאות דמי מפתח היו נפוצות בשנות החמישים בעקבות העלייה הגדולה והמחסור בדירות.

במהלך השנים הכניסה הממשלה שורה של שינויים בחוק דמי מפתח, כגון אפשרות העברת זכויות בירושה, וחובה לשלם חצי מערך הנכס על מנת לקבל עליו זכויות.


יתרונות וחסרונות של דמי מפתח

מתווכים רבים מציגים את ההיתרונות שבעסקאות אלו עבור משפחות דלות אמצעים. עסקאות דמי מפתח מבטיחות להן נכס בעלות נמוכה יותר מרכישת דירה חדשה. כמו כן, זה מבטיח לבעל הנכס, שהשוכר ישמור על הנכס מאחר ויש לו עליו זכויות.

השוכר גם נהנה משכירות מוגנת לכל החיים, מה שמאפשר לו לא לחפש כל שנה דירה חדשה (חסכון בזמן ויותר מזה בכסף, מאחר והוא לא מושפע מהשינויים במחירי השוק).

אך לעסקאות דמי מפתח יש מספר בעיות, הראשונה שבהן, היא העברת הנכס בירושה. על מנת שזה יקרה צריך המשכיר לקבל את הסכמת בעל הנכס. פעמים רבות זה יוצר עימותים קשים ביניהם (בעיקר אם לשוכר עצמו יש יורשים שמעוניינים בנכס)

בעיה אחרת היא שבעל הנכס יעדיף להוציא ממנו את השוכר כדי שיוכל להכניס מישהו אחר במקומו ולהרוויח הרבה יותר. השוכר כבעל זכויות לא בהכרח מחויב לכך, ועם זאת המדינה מכירה יותר בזכויות הקניין של בעל הנכס (המשכיר) מאשר של השוכר.

בעיה נוספת של המשכיר היא, שהוא לא יכול לעלות את המחיר של הנכס ומכאן שהוא כבול למחיר המקורי שלו.
 

האם זה הפתרון לבעיית הדיור בישראל?

משרדי תיווך רבים לא בהכרח מסכימים עם קביעה זו. הסיבה היא, ששכירות בדמי מפתח פוגמים בערך  הנכס וביכולת של שוכרים צעירים, שאין להם את ההון ההתחלתי לשכירת נכס בדמי מפתח, להשתמש בשירות זה.

סיבה נוספת שמצב זה לא בהכרח מקל על השוק, המשכנתאות שניתנות לשכירת דירה בדמי מפתח פחות טובות מאשר לרכישת דירה רגילה (בגלל סוג העסקה).

כמו כן טוענים מתווכים רבים, המצב בו המשכיר לא יכול להוציא את השוכר מהנכס, גורם לסטגנציה בשוק, אשר מקשה על כניסת שוכרים חדשים לשוק, ומנציח את המצב עבור מי ששוכר דירה בדמי מפתח (בגלל הוצאות ראשוניות, הוא יתקשה לרכוש נכס חדש בבוא העת).

עם זה יש לא מעט מתווכים הטוענים, שלפחות לתקופה מוגבלת, דמי מפתח היא האופציה הטובה ביותר עבור זוגות צעירים שמתקשים להשתלב בשוק הנדל"ן הנוכחי.

---