דירות מכונס נכסים

כונס נכסים הוא בעל תפקיד, כמו נאמן בהליך פשיטת רגל, מנהל עיזבון, נאמן בהליך הסדר נושים או מפרק של חברה, אשר מונה על ידי בית המשפט כדי למכור את נכסיו של אדם המצוי בהליך כינוס נכסים כיוון שהוא חדל פירעון. ברוב המקרים מדובר ברואה חשבון או עורך דין המקבלים מינוי זה מבית המשפט בתיק מהסוגים הללו.

לאחר קבלת המינוי מבית המשפט, מפרסם כונס הכנסים מודעה בעיתון עם פרטי הנכס המוצע למכירה.
מי שמעוניין לרכוש את הנכס יכול להגיע בתיאום מוקדם לנכס כדי להתרשם ממנו.
לקוח פוטנציאלי שהדירה נראית לו יציע הצעת מחיר באמצעות טיוטת הסכם ונוסח קבוע של ההצעה שיעביר אליו הכונס.

להצעת המחיר מצרף הקונה הפוטנציאלי ערבות בנקאית אוטונומית, לרוב בשיעור של 10% מהערך הכספי של ההצעה.
כדי שהכונס יידע את ערכו הריאלי של הנכס הוא מזמין שמאי מקרקעין שיוציא דוח של שווי הדירה על פי מחירי השוק.

יש דירות שהכונס מקבל עבורם הצעות מחיר רבות ויש דירות שעבורן לא מקבלים הצעות כלל או מקבלים מעט.
הכול תלוי בהיצע ובביקוש באזור הגיאוגרפי ובדרישה הספציפית בכל סביבת מגורים.

לאחר פתיחת כל ההצעות, מבצע הכונס התמחרות בין המציעים השונים כדי להעלות את המחיר.
הליך זה מתבצע באופן גלוי שבו כל הצדדים מגיעים למשרדו של הכונס, עד קבלת הצעת המחיר הגבוהה ביותר מאחד המעוניינים בדירה.
אם מדובר במכרז גדול מבצעים את מכירת הדירה באופן ממוחשב, כל מציע יכול להעלות את המחיר בגובה אחיד לדוגמה בקפיצות של 100.000 ₪.

קונה שהמחיר יקר לו, מפסיק את ההתמחרות ויורד מהמעוניינים בעסקה.
אלו שממשיכים מעלים את המחיר על פי יכולותיהם ורצונם עד שנותר אחד שמציע את הסכום הגבוה ביותר, הוא זה שחותם על הסכם הרכישה המועבר לאישורו של בית המשפט.

אדם המעוניין לרכוש דירה באופציה זו, בודק מעת לעת את הפרסומים המופיעים באופן תדיר בעיתונות. גם באתרי האינטרנט קיימת אפשרות לקבל מידע אך יש לשלם עבוד שרות זה.

לחילופין אפשר לראות את המידע בעמודים הייעודיים שנפתחו ברשת פייסבוק על ידי אנשים פרטיים, דבר הגורם לחשיפה גדולה הרבה יותר לאופציית רכישה דירה בדרך ייחודית זו.

ברוב המקרים העלות הראשונית של הדירה היא נמוכה יותר ממחיר השוק והיא צמודה לחוות הדעת של השמאי שהעריך את ערכה.
מכיוון שמדובר בדירה הנמכרת בהליך כינוס נכסים, השמאי מעריך את שוויה בהפחתת % 10 – % 20 ממחירה האמתי.
על בעל הנכס נכפה למכור את הדירה כך שהוא לא יכול לסרב להצעת המחיר הגבוהה ביותר שהוגשה וכך מתקבלת תמורה זו.

יתרון נוסף הוא העובדה שהנכס נמכר נקי מכל חוב, ללא שעבודים וללא עיקולים לעומת לקוח הרוכש דירה רגילה ובה הוא חייב לוודא שאין עיקולים, רישום זכויות של אנשים אחרים או הערת אזהרה הרשומים על הנכס במשרדי רשם המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל.

אחד החסרונות בעסקה מסוג זה הוא העובדה שהנכס נמכר כמות שהוא ומצבו הפיזי הוא באחריות הרוכש בלבד, לכונס הנכסים אין אחריות על נושאים הקיימים סביב הנכס כמו היתרי בניה, ליקויים בנכס, חריגות בנייה וכו'.

הלקוח מחליט לרכוש את הנכס וייתכנו מצבים שלאחר חתימת ההסכם יתגלו בנכס בעיות שונות שכדי לתקנם יהיה על הקונה לשלם סכומי כסף נכבדים.
במקרה זה אי אפשר לטעון כי כונס הנכסים הציג מצג שווא או לא עדכן דברים בדרך הגילוי הנאותה כיוון שאין זה מתפקידו.

חיסרון נוסף הוא זמן ההמתנה עד קבלת אישורו של בית המשפט.
לצורך מתן האישור הסופי, פונה בית המשפט לכמה גורמים כדי לקבל את אישורם הסופי לעסקה או את הסתייגויותיהם.
רק לאחר קבלת מלוא התשובות מכל הגורמים הרלוונטיים יאשר או לא יאשר בית המשפט את העסקה שהוצעה.
תהליך זה אורך פרק זמן ארוך יחסית.

כמו כן, המציע הגיש בעת הגשת ההצעה ערבות בנקאית שגובהה הוא בשיעור % 10 מהמחיר הראשוני שהוצע.
קיימת אפשרות שכונס הנכסים יחליט לחלט ערבות זו גם ללא הסכמת המציע אם הלקוח החליט כי הוא אינו מעוניין בסופו של דבר לרכוש את הנכס ללא הצדקה או אם הפר הסכמה כלשהי שסוכמה בין הצדדים.
זאת להבדיל מעסקה רגילה בה אין סיכון הקשור לערבות בנקאית.

הבעיה הנוספת היא שאי אפשר לצפות מה יקרה בהליך ההתהוות של העסקה, ייתכנו שיבושים שיכריעו את הכף ועקב הקשיים הללו העסקה לא תתממש.
אחד התרחישים שיכולים לקרות הוא הגשת הצעות מחיר נוספות שבעקבותיהן המכרז נפתח שנית או עקב העובדה שלחייב קיימת זכות סירוב וכך הוא יכול לפדות את הנכס בסכום של ההצעה הזוכה.

טרם הגשת הצעת המחיר והכנת הערבות הבנקאית, חשוב לבדוק כמה נקודות בעלות חשיבות רבה.

• להגיע לנכס, לראות אותו פיזית בעין בוחנת.
• בדיקת מסמכי הנכס מול נראותו, כמו לדוגמה ליקויים אם קיימים, אופן תכנון הדירה וגודלו של הנכס בפועל.
• יש לבדוק אם יחול על הקונה תשלום של היטל השבחה ואם כן, מהו סדר הגודל של העלויות כדי שהקונה יערך לכך.
• בדיקת האפשרות להעברת הזכויות ללא תקלות.

מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות רכישת דירות מכונס נכסים כדי שילווה את הלקוח מתחילת הדרך, ייעץ לו ויבחן את כל הסוגיות בכל שלב של העסקה כדי שלא יבוצעו טעויות שעלולות לעלות ממון רב.

מחיריהן של דירות רבות לאחר תהליך ההתמחרות אינו יוצא זול יותר מרכישת דירה רגילה. התדמית של רכישת דירה מכונס נכסים היא שמדובר בעסקה מוצלחת ובעלות זולה באופן משמעותי, בפועל בחלק מהעסקאות, זה לא קורה

הסיבות לכך הן העובדה שבתהליך ההתמחרות מעלים את ערך הדירה לקניה, כל אחד מהמעוניינים בדירה עושה כל שניתן כדי לזכות בדירה ולכן הוא מעלה את מחירה ובנוסף לכך לעיתים הערכתו הזהירה של השמאי גורמת לכך שהמחירים יועלו באופן דרסטי.

עניין נוסף הוא הרצון של כונס הנכסים למכור במחיר המקסימלי ולכן דרך הצגת הנכס, השיווק שלו הליך איתור הקונים הפוטנציאליים ותהליך ההתמחרות מתבצעים בדרך חדה וללא פשרות או התגמשות כלל. לכן בסופו של התהליך מחיר הדירה ברוב המקרים הוא מחיר יקר והוא די דומה לעלותה של דירה זהה בשוק החופשי.

בהליך ההתמחרות קיימים כללים נוקשים ואין מהם סטייה ימינה או שמאלה.

• ערכה הכספי של הערבות הבנקאית חייבת להיות ריאלית.
• כל הצעה לרכישה ניתנת על ידי אדם אחד או לכל היותר על ידי שני אנשים.
• מכשיר הטלפון הסלולרי נשאר מחוץ לחדר הישיבות.
• אין לצאת מחדר הישיבות במהלך ההתמחרות גם לא לשירותים(,)כדי לא להפסיד את העסקה בדקות הללו.

מטרת הכללים הנוקשים היא להפחית את האפשרות לתיאום עלויות או לביצוע ניסיון להשפיע באופן לא הוגן על מציע זה או אחר, כולל שימוש בדרכים לא מקובלות כמו איומים.

התנהלות בעייתית נחשפת במיוחד כשמדובר בדירה בעלת ערך כספי גבוה כשנותרים כמה מתמודדים בודדים, כיוון שכל אחד מהם רוצה לזכות בה נוצרים מצבים שבהם עלולים להתבצע מהלכים שאינם הוגנים על ידי אחד המציעים כדי לקדם את הזכייה שלו.

 כשמדובר ברכישת דירה מכונס נכסים, יש כללים וחוקים ייחודיים, ולכן מומלץ לא לפעול לבד אלא לשכור את שירותיו של עורך דין שילווה את הקונה מתחילת הדרך כדי לא לעשות טעויות שעלולות לעלות ממון רב.

 כדאי לבצע תחשיב של מחיר הדירה בתוספת הערכה של הסכומים שיתווספו במהלך ההתמחרות כדי לקבל סדר גודל של עלויות כללי ועל פי זאת לקבל החלטה אם המאמץ כדאי