מה זה מס רכישה?
קביעת גובה המס על פי ייעוד הנכס
- דירה יחידה והקריטריונים
- משפרי דיור
- קרקע שלא למטרת מגורים
- מס רכישה בקניית משק חקלאי
- מס רכישה לדירת נופש.
- מס רכישה במסגרת פרויקט פינוי ובינוי.
- רכישת דירה נוספת הצמודה לדירה הנוכחית
דירה יחידה, הקריטריונים:
- דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, והיא דירתו היחידה של הרוכש.
- דירה יחידה שבנייתה נסתיימה ומתאימה כבר לשמש למגורים.
- דירה יחידה שאינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד, וניתן לשפץ אותה למגורים.
- דירה יחידה שעדיין לא בנויה, אך המוכר מתחייב לסיים בנייתה עד תאריך מוגדר.
- הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
- אם אתם רוכשים בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת, ואין לכם דירה נוספת, תהיו זכאים להטבת "דירה יחידה" לגבי דירה אחת מאלו שרכשתם, לפי בחירתכם, ובלבד ודירה זו עונה לשאר התנאים.
- אם ברשותכם שני דירות וברצונכם למכור את שניהם, ולרכוש תמורתם דירה אחת למגורים. הדירה "השלישית" תיחשב כדירה יחידה אם יתקיימו התנאים הבאים:
- הדירה הראשונה נמכרה בפטור ממס שבח.
- בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה, נמכרה גם הדירה השנייה בפטור ממס שבח (במילים פשוטות: הדירות לא הושבחו בתוספת בנייה או היתרי בנייה וכדו').
- שווי שני הדירות יחד היה פחות מ-2,020,000 ש"ח.
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, רכשתם את הדירה השלישית, במחיר של יותר מ-75% מהשווי של שתי הדירות הקודמות יחד. (לדוגמה: אם שני הדירות יחד נמכרו ב-2 מיליון ₪, הדירה השלישית צריכה לעלות לפחות 1.5 מיליון ₪.)
דירה שאינה יחידה
מס רכישה בקניית משק חקלאי
על חלק המגרש שישמש אתכם למגורים, תשלמו מס על פי כללי החיוב לדירת מגורים, כפי שפורטו לעיל.
קרקע שלא למטרת מגורים
מס רכישה על קרקע שאינה מיועדת למגורים, עומד על 6% מתוך סכום הרכישה.
אך אם רכשתם מגרש אשר נכון ליום הרכישה, קיימת עליו תכנית בנייה תקפה המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות תוך שנתיים ממועד הרכישה – מס הרכישה יעמוד על 5% בלבד. וזאת בתנאי שמס הרכישה לא נתבע על ידכם בתור הוצאה מוכרת במס הכנסה.
מס רכישה לדירת נופש
לכאורה, דירת נופש משמשת למגורים. אבל, בפועל, היא במקרים רבים מושכרת לתקופות קצרות ולכן היא מהווה פעילות עסקית, בדומה לבית מלון.
ומכיוון שכך, הרי שמי שמחזיק “דירת נופש” ורוכש לעצמו “דירת מגורים” ייחשב כרוכש “דירה יחידה” (אם אין לו דירות מגורים נוספות). ישנם מקרים בהם רשות המס כן מכירה בדירת נופש כדירת מגורים, אך כדי שהיא אכן תעמוד בהגדרה זו עליה להיות בבעלות מלאה ובשימוש מלא של הקונה, וכן ששימוש הקונה בדירה אינו מוגבל בזמן. ישנם פרמטרים נוספים, בהחלט שווה בדיקה.
פינוי ובינוי
דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.
הטבות לקבוצות אוכלוסייה שונות .
בפרק זה תקראו על:
- הטבות במס רכישה לנכים
- בן/ת זוג של נכה
- חיילים ונפגעי פעולות איבה
- הטבות במס רכישה לעולה חדש
- תושב חוזר.
- תושב חוץ.
נכים
נכים הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, זכאים לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה ולמס מופחת של 0.5% על שאר הסכום
- נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;
- נכה שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות;
- נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, שהוא קטוע איבר או משותק;
- נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות;
- נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
- נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל 50% נכות לפחות לצמיתות.
- נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
- ניתן לממש הנחה זו פעמיים בלבד.
- זכאי להטבת מס, שרוכש קרקע לבנייה זכאי להנחה בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% לגבי חלק המגרש שיבנה עליו דירה למגורים, בכפוף לכך שהדירה תיבנה תוך שנתיים מיום הרכישה.
עולה חדש ותושב חוזר
- הטבה זו ניתן לממש פעם אחת בלבד.
תושב חוץ
תושב חוץ אינו נהנה מהמדרגות המופחתות של מס רכישה לדירה יחידה (גם אם זו דירה ראשונה/יחידה עבורו בישראל, וגם אם אין לו דירה כלשהי בעולם).
האבחנה בין תושב חוץ לתושב ישראל, היא לעתים לא ברורה, ולכן נקבעו ההגדרות הבאות:
הגדרה מהותית: מרכז החיים של הרוכש הוא בישראל (נבחנים מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים, החברתיים וכו’).
הגדרה כמותית: אם הרוכש שהה לפחות 183 ימים בישראל באותה שנת מס יש ‘חזקה’ שהוא “תושב ישראל” באותה שנת מס.
מאחר והקריטריונים דלעיל הם לא ‘שחור או לבן’, יש לא מעט פסקי דין המפרשים אותם ומורים לרשויות המס כיצד נכון לסווג את שאלת התושבות.
מס רכישה בקבלת מתנה/ירושה, דירה בשותפות, קבוצת רכישה ועוד
- רוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה
- רכישת או הרחבת הדירה בפרויקט תמ"א
- "דיני בני זוג לענייני מס רכישה"
- העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין
- דירת מגורים ב: מתנה, ירושה, שותפות
- מס רכישה בעסקת חליפין של דירת מגורים
דירה במסגרת קבוצת רכישה
.
- הדירה הנוספת נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.ה
- הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
- הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה-25.06.2018.
- בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית ועבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.
- העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
- על הרוכש למכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
- הדירה הנוכחית שרכש היא דירתו היחידה מלבד הדירה בקבוצת הרכישה.
רכישת דירה או הרחבתה בפרויקט תמ"א
"דיני בני זוג לענייני מס רכישה"
דירת מגורים במתנה
יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (הלוואי עלינו…) ישלם מס רכישה – שליש ממס רכישה רגיל. "קרוב" לעניין זה: הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין.
דירה בירושה
הטבת "דירת מגורים יחידה" תינתן גם לרוכש שיש לו דירה קודמת שקיבל בירושה, ובלבד שחלקו בה הוא פחות ממחצית.
דירה בשותפות
ברכישת חלק יחסי מדירה משלמים מס על אותו חלק באופן יחסי.
דוגמה: ברכישת 25% מדירה, סכום מס הרכישה שנקבע עבור הדירה השלמה יוכפל ב-25%.
רכישת חלק נוסף בדירה
מצב הפוך: דירה שיש לכם בה שותפות, ואתם מעוניינים להגדיל את חלקכם על ידי רכישת חלק נוסף בדירה או את כולה.
במידה ולרוכש אין דירת מגורים אחרת יראו את החלקים הנרכשים כ"דירה יחידה" אשר תהנה מההטבות המוקנות לה.
מס רכישה בעסקת חליפין של דירת מגורים
ברכישת הזכות החלופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת (בחליפין) ישולם מס רכישה בגובה של 50% בלבד ממס הרכישה.
פרטים נוספים במס רכישה.
- יום הרכישה לגבי תשלום מס רכישה
- מס רכישה במקרה של ביטול עסקה
- השגה על גובה השומה
- תיקון השומה
- החזרי מס
יום הרכישה
יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, או תאריך החתימה על חוזה הרכישה. הקודם מביניהם.
וודאו שעורך הדין שלכם הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם בזמן.
מס רכישה במקרה של ביטול עסקה
במקרה שהצדדים לעסקה החליטו לבטלה עליהם להגיש הודעה על ביטול העסקה למנהל מס שבח.
במידה והמנהל שוכנע שאמנם עסקינן בביטול עסקה אמתי, אזי יבטל השומות שערך, ויחזיר לנישומים את מלוא תשלומי המס ששולמו במסגרת העסקה.
שיקולים נוספים יעמדו בבסיס ההחלטה של המנהל לבטל או לא לבטל את השומות, השיקולים הם, בין היתר:
- פרק הזמן שחלף מעשיית העסקה וביטולה.
- עילת ביטול העסקה.
- האם החזקה כבר נמסרה לקונה.
- האם העברת הזכויות נרשמה בטאבו.
- תשלום פיצוי מוסכם במסגרת הביטול.
- יחסים מיוחדים בין הצדדים.
השגה על גובה השומה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שמוכר/רוכש אשר קיבל הודעת שומה, אשר הוא חולק על נתוניה, רשאי להגיש למנהל השגה בתוך 30 יום מהיום שנמסרה לו הודעת השומה. כמו כן, חובה לציין את סכום המס אשר אינו שנוי במחלוקת. ודרך חישובו (ויש לשלמו, או להעמיד ערבות בנקאית בגינו).
מנהל מיסוי מקרקעין יזמין את מגיש ההשגה לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין וישיב בכתב בדבר החלטתו באופן מנומק עד 12 חודשים מהמועד שבו הוגשה ההשגה.
תיקון השומה
בתוך 4 שנים ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה, בהתקיים אחד משלושת המקרים שלהלן:
- נתגלו עובדות חדשות אשר לא היו ידועות למנהל בזמן עשיית השומה ואשר עשויות לשנות את סכום החיוב במס.
- נמסרה הצהרה שהינה בלתי נכונה, או אשר היה בה כדי לשנות את סכום המס.
- נתגלתה טעות כל שהיא, המשפיעה על סכום חיוב המס.
החזרי מס רכישה
רשות המסים מפעילה יישום, המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס רכישה, ששילמו.
באופן כללי ניתן לומר כי באמצעות תכנון מס נכון, ניתן לחסוך באופן חוקי, סכומי כסף גבוהים מאוד במס הרכישה.
מכיוון שמדובר בסוגיות מורכבות ובתקנות מס מקצועיות, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך דין מנוסה המתמחה בתחום, או אף להפקיד בידיו את העבודה.
כיצד מבצעים את ההצהרה והתשלום בפועל
הצהרה ודיווח
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל רוכש של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר הרכישה. על הרוכש זכות במקרקעין להגיש למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום מיום עסקת הרכישה, הצהרה הכוללת, בין היתר: פרטי העסקה והזכות הנרכשת, סך התמורה המשולמת לפי החוזה, אופן חישובו סכום המס וזכאות לפטור מס רכישה (אם יש). לאחר ביצוע הדיווח יקבל הרוכש ממיסוי מקרקעין:
- הודעה על קליטת ההצהרה במיסוי מקרקעין.
- שובר לתשלום מס רכישה לפי השומה העצמית אותה הגיש הרוכש.
הגענו לקופה, איך משלמים?
דחיית תשלום או חלוקה לתשלומים
מנהל מקצועי פורום תיווך באתר
שמי אלי שאנן, אני הבעלים והמייסד של משרד התיווך, המתמחה כבר שנים בליווי מוכרים וקונים באחת העסקאות החשובות בחייהם – מכירה ורכישה של נכסים למגורים ולהשקעה. למידע נוסף על משרד התיווך לחצו כאן
שאלות גולשים מהפורום בנושא מס רכישה
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
מתווך 2% מס רכישה 8% עו"ד עבורי 2% עו"ד של הקבלן 5800 כולל מע"מ רישום בטאבו והטלים 2500 והרשימה ארוכה.... שוקלת לקנות דירה קטנה בחו"ל במקום בארץ. *האם דמי התיווך יכולים להיקבע כ 1% למשל, ע"י המתווך?...
שלום, אני מחפש דירה לרכישה. לפני שנה המתווך הראה לי דירה מסוימת כאשר אני חתמתי לו על הטופס של דמי תיווך. עכשיו אני מעוניין לראות את הדירה שוב ואולי לקנות אותה. אך המתווך טוען שהדירה כבר...
שלום רב אבי, נשמח לדעתך כבעל ניסיון בתחום. בחיפושינו אחר דירה לרכישה באמצעות אתר מדלן, הגענו לדירה שאותה הראה לנו מתווך מסויים, שנשכר כנראה על ידי בעל הדירה. החלטנו לרכוש את הדירה ואז החלה...