לפני קניית דירה להשקעה חשוב להביא בחשבון ולהבין את השלכות המס, לברר אם וכיצד ניתן לחסוך, ובסופו של דבר לקזזם מחישוב הרווחיות.
מס רכישה
8% על מדרגת המס הראשונה (עד כ-5 מיליון ש"ח – מתעדכן פעם בשנה). ו-10% על מדרגה שנייה (כלומר רק על הסכום שהוא מעבר למדרגה ראשונה). כל זאת כאשר מדובר בדירה שנייה ומעלה.
מס שבח
אם זו לא דירת מגורים יחידה, שיעורו 25% על הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה.
לשם הפחתת החבות למס שבח ניתן להוסיף לעלות הדירה את הוצאות דמי התיווך, עורך הדין ומס רכישה ששילמתם בעת הרכישה, וכן הוצאות בעת המכירה והוצאות האחזקה, כגון שיפוץ.
כמו כן ניתן לקבל פטורים והנחות נוספות.
מס על ההכנסה מהשכירות
קיימים שלושה מסלולי מיסוי להכנסה מהשכרת דירת מגורים.
מסלול הרגיל: הכנסה משכירות תתווסף לכל הכנסה חייבת אחרת כגון משכורת, והס"ה יחויב בשיעורי מס רגילים בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. במסלול זה, מותר לנכות פחת (בלאי של הדירה, אינפלציה) והוצאות שוטפות.
מסלול מס מופחת: תשלום מס בשיעור 10% בלבד מסך דמי השכירות. במסלול זה לא ינוכו הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.
מסלול פטור: יכול לחול רק על דירה המשמשת למגורים – המשכיר צריך לקבל הצהרה כתובה של השוכר, כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד, או שיהיה בידו הסכם שכירות שבו מוסכם כי הדירה נועדה לשימוש למגורים בלבד; וכן שהדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר.
במסלול זה, שכר דירה שאינו עולה על כ-5 אלף ש"ח בחודש, פטור ממס. שכר דירה אשר עולה על פעמיים סכום זה (כ–10 אלף ₪) חייב בתשלום מס מלא, ללא כל פטור, ובהתאם לגיל הנישום (מעל גיל 60 דרגת המס נמוכה יותר). בין סכומים אלה – פטור חלקי. במסלול זה לא יוכרו הוצאות ופחת.
מי שבבעלותו מספר דירות יכול לבחור לכל דירה מסלול אחר.
חשוב להדגיש כי עניין המס מורכב ומשתנה וכי המידע הנ"ל אינו מידע מקצועי או משפטי, יש להתייעץ עם איש מקצוע.
משכנתא לדירות להשקעה
גובה ההלוואה עבור דירה להשקעה: עד 50% מהשווי הכולל שלה.
דירה להשקעה ללא הון עצמי
אם ברשותכם דירת מגורים שרכשתם לפני מספר שנים ויש פער משמעותי בין גובה המשכנתא לשווי הדירה. לדוגמא: הדירה שלכם שווה מיליון ₪ והמשכנתא עליה עומדת על סה"כ: 400 אלף ₪. ניתן להגדיל את המשכנתא נניח ב- 200 אלף ₪ ולהגיע לסכום של 600 אלף ₪, ולקחת סכום זה כהון עצמי לרכישת דירה נוספת לצורך השקעה. כמובן שזה רק המלצה, ויש לנקוט בזהירות מרבית בהשקעות מהסוג הזה.
הסבר כללי על התשואות וגובהן
משקיע בנדל"ן, מכל סוג שהוא, מרוויח מהתשואה על ההשקעה ברכישת הנכס; התשואה יכולה להיות רווח הון מעליית ערך הנכס מאז רכש אותו ועד שמכר אותו. תשואה נוספת מתקבלת מדמי שכירות שמקבל בעל הנכס מהשכרתו. כל עוד הביקוש לדירות הוא קשיח מדובר בהשקעה אטרקטיבית, אולם אין לדעת מתי תיבלם עליית מחירי הדירות בארץ. אם אתם מתבססים רק על אופציית הרווחים מההשכרה, קחו לתשומת ליבכם שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות יותר מאשר העלייה בשכר הדירה. המשמעות היא שהתשואה שמקבלים משקיעי הדירות פחתה. בחישוב גס, אם המחירים עלו פי שתיים ולעומת זאת שכר דירה לא עלה, הרי שהתשואה הגלומה בהשכרה ירדה בחצי.
כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא לפי שטחה. מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה.
איך מחשבים את התשואה משכירות? מכפילים את דמי השכירות המתקבלים בחודש ב-12 ומקבלים את דמי השכירות השנתיים. סכום זה אנחנו מחלקים במחיר קניית הנכס ומקבלים את התשואה. כמובן, שאם הנכס נקנה ברובו בהלוואת משכנתא, אז התשואה הנ"ל מתייחסת להון העצמי שהשקעתם, ולגבי השאר – יש לקזז מהתשואה השנתית את ריבית המשכנתא השנתית על החלק היחסי של ההלוואה מסך ההשקעה. אל תשכחו להוסיף גם את המיסים לחישוב של התשואה (ראו לעיל). תשואה סבירה היא 3%-4% נטו לשנה, 5% נחשבת לתשואה "טובה".