תיווך נכסים- המשך נסיקה או תחילת הצניחה? מגמות מחירי הנדל"ן בישראל

למרות שבנק ישראל טרם הכריז כי קיימת בישראל בועת נדל"ן שעומדת להתפרץ, אנשי הבנק מזהירים כי מחירי הנכסים בישראל עולים ללא הצדקה, ומתקרבים ליצירת בועה מסוכנת


בארה"ב, רכישות מאסיביות של דירות באמונה שהם נכסים מניבים, לצד קלות בלתי הגיונית לקבל משכנתא, הובילו לסחרור מחירים בשוק הנדל"ן. כפי שכבר ידוע, הסחרור הגיע לפיצוץ בסופו של דבר, שתוצאתו היא המשבר הכלכלי הגדול ביותר שידע העולם מזה 70 שנים.

בישראל עוד לא הגענו למצב בארה"ב, אולם מומחים רבים מזהירים כי מחירי הנדל"ן בישראל מנופחים מעבר לכל פרופורציה, ואנו הולכים בדרך הבטוחה אל משבר כלכלי. בעידן שבו דירת 2.5 חדרים בשכונה לא טובה בירושלים, ודירת שני חדרים ישנה בתל-אביב עולות יותר ממיליון ₪ (על פי נתוני משרדי תיווך), ניתן ללא ספק לחשוב שמדובר בבועת נדל"ן.


מצפון ועד דרום – המחירים משתוללים

משרדי תיווך נכסים ברחבי הארץ מנהלים רישום עסקאות שבוצעו על-ידם, וגם מתווכים פרטיים מאפשרים לקבל מידע אודות התמורות במחירי הנדל"ן.

על פי הנתונים שמוסרים משרדי תיווך, העלייה במחירי הנדל"ן היא כלל ארצית ולא מוגבלת רק לערים הגדולות.

מומחים בתחום תיווך נכסים צופים כי בשנת 2011 מחירי הנדל"ן בישראל יוסיפו לעלות בשיעור של כ-5%, אם כי ישנם מתווכים הסבורים כי לאור צעדי הממשלה ובנק ישראל צפויה בלימת העלייה, ותחילת ירידה במחירים עד שנת 2012.

                                                                                                        
האזורים שבהם מורגשת התופעה בייחוד:

• תל-אביב: דירת 3 חדרים במצב רע שנרכשה לפני 7 שנים במחיר של 750,000 ₪ נמכרה בשנת 2011 במחיר של 1.2 מליון ₪.

• מודיעין: העיר שנודעה בעבר לזוגות צעירים, כאלטרנטיבה זולה למרכז וירושלים, חוותה עליית מחירים ממוצעת של כ-15% בשנה בחמש השנים האחרונות. משרדי תיווך המשווקים פרוייקטים חדשים מציעים דירות 4 חדרים במחיר של החל מ-1.2 מליון ₪.

• ירושלים: עיר הבירה חייבת את עליית המחירים בעיקר ליהודים מחו"ל שמחזיקים דירות לתקופה קצרה בשנה. דירות ארבע חדרים בשכונות לא מרכזיות (רמות וגילה) עולות כמיליון וחצי שקלים, ובמרכז העיר דירה דומה תעלה למעלה משני מיליון ש"ח.

למה בעצם זה קורה?

הסיבות לעלייה של מחירי הנדל"ן הן רבות, אולם בנק ישראל כמו גם משרדי תיווך ומומחים בתחום מצביעים על שתיים מרכזיות – ירידה משמעותית ומתמשכת של מלאי מגרשים לבנייה, וקלות קבלת המשכנתאות.

באשר לסיבה הראשונה, הממשלה הכריזה פעמים רבות שהיא תנסה לפשט ולזרז את הליכי התכנון בישראל, שיאפשרו הפשרת שטחים רבים לבנייה, כמו גם האצת הליכי האישור שנדרשים לפני בנייה.

באשר לסיבה השנייה, הרי שבנק ישראל סבור שבישראל לא למדו את לקחי המשבר בארה"ב. בעידן בו הריבית בישראל הייתה נמוכה מאד, וכמעט אפסית, אנשים רבים לקחו משכנתא בריבית משתנה – ולא הבינו כי אף שהריבית הנוכחית נמוכה, יתכן שבעתיד המשכנתא תעלה להם ביוקר.

בנוסף, בישראל היה ניתן עד לא מזמן לקבל משכנתא גדולה מאד תוך הבאת הון עצמי נמוך. בנק ישראל נלחם בתופעה על-ידי הנחייה לבנקים להפריש הון עצמי (של הבנקים) רב יותר עבור משכנתאות בשיעור של למעלה מ-60% בשווי הדירה. משמעות הצעד הוא כי הבנקים יתנו פחות משכנתאות ללווים שאין להם "כסף מהבית".


השילוב של ריבית עולה ומחירי נדל"ן אסטרונומית הופכת רכישת דירה לפרויקט יקר ומסוכן. יתכן שלזוגות צעירים עדיף להמתין ולראות לאן השוק יפנה, למרות שיש גם קולות שסבורים שהמחירים רק ימשיכו לעלות