mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
דמי תיווך
24/09/2020 13:11 אהלן יש לי שאלה, אם שילמתי דמי תיווך ובסוף העסקה נפלה, יש דרך לקבל את דמי ה
נכס מניב
01/03/2020 13:35 אני מעוניין להשקיע בנכס מניב בנדל"ן, השאלה אם יכול לקבל סיוע ממשרד תיווך רג
פסקי דין מבחן תיווך
25/12/2019 15:31 שלום אלמוג אינך יכול ללמוד את כל הפ"ד הקיימים מכל הזמנים, אך רצוי להתכונן ע
בלעדיות להשכרת דירה
29/11/2020 17:59 שלום עמית כן מקובל ...לשיקול דעתך. אפשר לתת 30 או 60 יום לשיקולך. מאח
כניסה לפורום

מגרשים למכירה

רכישת מגרש לבניית בית – המדריך המקיף ביותר


רוצים לבנות את ביתכם מן היסוד? לתכנן אותו כרצונכם, לפי יכולתכם המדויקת? אנו נעזור לכם לעשות זאת בקלות.
השלב הראשון לבניית בית פרטי מתחיל כמובן ברכישת מגרש. (אלא אם כן אתם רצים לגור על יאכטה...)

מבוא לרכישת קרקע לבנייה

קרקעות המוצעות למכירה בישראל נמצאות בבעלויות שונות. האפשרויות העיקריות לרכישת מגרש הן:
  • קרקע בבעלות פרטית קרקעות מסוג זה ניתן למצוא על ידי פנייה למשרדי תיווך, על ידי חיפוש בעיתונים, ברשת האינטרנט או על ידי חיפוש של שלטי "קרקע למכירה".
  • קרקע בבעלות המדינה מנהל מקרקעי ישראל מוציא, אחת לתקופה, מכרזים להחכרת קרקעות.
  • קרקע מכונס נכסים כונס הנכסים של משרד המשפטים מוציא מכרזים למכירת קרקעות. מגיש ההצעה הגבוהה ביותר זוכה במגרש.
ברכישת אדמות פרטיות, הליכי האישור והיתרי הבנייה קלים יותר.
בחכירת אדמת מנהל, בדקו האם קיים סעיף בהסכם החכירה, המתיר למדינה להחזיר את הקרקע לבעלותה.

מה חשוב לבדוק בעת קניית מגרש לבניית בית

טרם רכישת הקרקע, רצוי לבקר פיזית בשטח ולבחון את הסביבה, עדיף באור יום. מומלץ אף לתעד את הסביבה על שלל מאפייניה. רצוי להגיע למקום עם איש מקצוע, כגון אדריכל וכדומה.

תכנית בניין עיר

פנו לוועדה המקומית לתכנון ובניה לשם בדיקת התב"ע. ע"פ מספר גוש וחלקה תקבלו מידע חיוני בנוגע לפרטים הבאים:
  • זהות בעלי המגרש.
  • בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל?
  • האם קיימים עיקולים, שעבודים או מגבלות אחרות על הנכס (כגון: הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, צווים שיפוטיים ו/או מינהליים ועוד).
  • גובה האגרות, המיסים וההיטלים שיש לשלם על מנת לבנות על המגרש.
  • אחוזי בנייה אפשריים – בכמה מ"ר מהמגרש תוכלו לבנות בפועל?
  • מה מותר לבנות על המגרש – סוג הגג, חניה, מרתף, בריכת שחייה, כמות קומות והגבלים אפשריים נוספים.
  • בנוסף, רצוי לבדוק מהי תכנית המתאר לגבי השטחים הסמוכים למגרש והקרקעות אשר גובלות עמו. האם בעתיד ייבנה בסמוך קניון, חניון, מרכז מסחרי, בניין רב קומות או כביש מהיר.
מאפייני סביבה
  • רצוי לבדוק את תוואי השטח של המגרש – שיפועים, צורת המגרש, הפרשי גובה ביחס לדרכי הגישה וביחס למגרשים הסמוכים, האם הקרקע סלעית, הימצאות של חול או מים בקרקע וכו'. גורמים אלו מייקרים את עלויות בניית הבית, ועלויות הפיתוח של הקרקע.
  • מפגעים סביבתיים – מדדי זיהום אוויר, רעש מפעילות של השכנים ומכבישים סמוכים, ממשאיות ואוטובוסים שעתידים לנוע בקרבת מקום.
  • בדקו אם ישנה אנטנה סלולרית באזור.
  • תחבורה ציבורית – קלות דרכי הגישה לעיר ולשכונה.
  • אזורים ירוקים – פארקים וגנים ירוקים באזור.
סוג האוכלוסייה וחיי הקהילה
  • האוכלוסייה שגרה כעת או עתידה לגור באזור, ממוצע הגילאים, מדד סוציו-אקונומי ועוד.
  • מיקום של שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים (מכולת, בנק, קופ”ח, בית כנסת ועוד).
  • מוסדות חינוך ותרבות באזור. כמו בית קולנוע, ומתנ"ס בעיר או בשכונה.
אפשרויות מימון
  • טרם הרכישה, בדקו את היכולת הכלכלית שלכם, כולל עלויות נלוות. אי עמידה בתשלומים עלולה להוות הפרה של חוזה המכר.
בעניין החוזה (רק כמה נקודות חשובות, הפעילו את עורך הדין בעניין):
  • קראו בעיון רב טיוטת החוזה טרם חתימתו. אל תהססו לשאול שאלות ולבקש הבהרות!
  • ודאו שכל הבטחה שניתנה לכם בעל פה על ידי המוכר, וכן כל התנאים עליהם סיכמתם, אכן מופיעים באופן מדויק ומפורש בהסכם .
מחיר ומשכנתא
  • היעזרו בשמאי מקרקעין מוסמך שיכול להעריך באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס.
  • יש לברר האם על הקרקע רובצת משכנתא ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה. חשוב לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו.

מיסים – מושגים והסבר בסיסי

מס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין. בכלל זאת גם תשלום מס רכישה, המשולם בעת רכישת נכס כלשהו.
החוק מאפשר פטורים והקלות שונות במס רכישה, כדי לבצע תכנון מס מיטבי יש להיוועץ עם עורך דין המתמחה בהיבטים של מיסוי מקרקעין.

מס שבח

עם רכישת הקרקע, יש לשלם מס שבח מקרקעין בשיעור של כ-20%, לצד מס רכישה בגין קניית הקרקע.

היטל השבחה

במקרים בהם שווי הקרקע עולה, כגון בשל אישור הפשרה, תכניות בנייה או הקלות, בעל הקרקע מחויב לשלם לוועדה המקומית היטל השבחה בשיעור הנקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעמה.
(גם אם בפועל הוא עדיין לא מימש את ההשבחה – כלומר לא בנה בשטח המופשר וכדומה).
חשוב להדגיש כי היטל ההשבחה חל על המוכר ולא על הקונה, יש לעגן זאת בחוזה.
מה בכל זאת נוגע אליכם? סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. מבחינת המוכר, המקדמה נחשבת כחלק מהתשלום שהקונה חייב לו על הנכס.

תשלומים נלווים לרכישת מגרש לבנייה

  • מיסים (כבר דיברנו). 
  • שכ”ט עו”ד.
  • אגרות רישום בטאבו.
  • עמלת תיווך (אם יש).
  • עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
  • עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
  • עלויות העמדת משכנתא (במידת הצורך).
  • נוסף על כך חשוב להביא בחשבון היטלי פיתוח שונים הנקבעים לפי הקרקע ושטח הבנייה, כגון היטלי ביוב, היטלי סלילה ועוד.
  • ברכישת קרקע הנמצאת בבעלות המדינה יש לקחת בחשבון גם את "דמי ההסכמה" - תשלום לרשות מקרקעי ישראל, בכדי לקבל את הסכמתם להעביר את זכויות החכירה בנכס לצד שלישי.
  • קרקע בעלת שיפוע משמעותי, משמעותה יותר עלות בפיתוח.
התייעצות עם בעלי מקצוע יכולה לצמצם את הסיכונים ולחסוך בהוצאות. בין היתר חשוב לקבל ייעוץ משמאי מקרקעין אשר יש ביכולתו להביא לצמצום בתשלומים שונים, רואה חשבון אשר יכול לבצע תכנון מס ועורך דין אשר ילווה את העסקה וינסח את החוזה.

יתרונות רכישת מגרש על פני רכישת דירה

רכישת מגרש היא אלטרנטיבה חסכונית וזולה יותר לעומת רכישת דירת מגורים מוכנה.
אם תרצו ללכת על אופציה זולה עוד יותר, וחמותך עדיין לא זורקת אתכם מביתהJ, לכו על אופציית רכישת קרקע הנמצאת בתהליכי הפשרה, זוהי האופציה הזולה ביותר למימוש חלום הבית הפרטי.  שימו לב! מדובר בהימור בעל דרגת סיכון גבוהה יחסית העשויה לקחת מספר שנים, אך ברוב המקרים מדובר בהזדמנות אטרקטיבית. 

להרחבה כנסו למאמר הבא.

דגשים משפטיים בקניית מגרש  

חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית מגרש לבנייה

במסגרת עסקאות נדל”ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי, מנוסה ואמין.
רצוי להיוועץ עם עורך הדין כבר בשלב המשא ומתן.
עורך דין מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים הקשורים לעסקה.
אל תעשו לו הנחות בעניין! מניסיון, ישנם עורכי דין המתרשלים בעבודתם.
בשורות הבאות הבאנו רק כמה דגשים – "הנופלים בין הכיסאות", שקשורים אליכם כקונים.
מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור שירותיו של עורך דין נפרד מטעמכם, כך תוכלו לדעת בביטחון, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם.

מהו זיכרון דברים, ומה תוקפו המשפטי?

'זיכרון דברים' הוא מסמך קצר אותו עורכים שני צדדים, לאחר שניהלו משא ומתן בדבר ביצוע עסקת מכר דירה. זהו מסמך מקדים לשלב חתימת החוזה.
טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי לזיכרון דברים אין תוקף משפטי מחייב. לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין.
מועד חתימת זיכרון דברים (ולא מועד חתימת החוזה) הוא התאריך הרלוונטי הקובע לגבי היבטי המס הכרוכים בעסקה.
רצוי להכניס סעיף, לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש. היה ולא ייחתם חוזה במועד, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו.

חתימת חוזה

מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם המוכרים על טיוטה סופית. לרוב, נהוג לחתום על החוזה במשרדו של עורך הדין שמייצג את המוכר.

רישום הערת אזהרה

שלב חשוב ביותר ומומלץ לבצעו בהקדם, ככל הניתן, לאחר חתימת החוזה.
איך נראה כעת החלום שלכם? קיבל קצת צבע, נכון?! הדרך למימוש החלום, עוברת במישור המציאותי. מצפים לכם עוד הרבה אתגרים: קבלת היתרי בנייה, אדריכל, מהנדס, קבלנים, עלות הבנייה, צביעה, גינון ועוד ועוד. אך אל דאגה, אנו נלווה אתכם שלב שלב, עד לספה בסלון המרווח והמואר, אז הרימו כעת טלפון ודברו עם המומחים שלנו.
 
 


עסקים מובילים בתחום מגרשים למכירה

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..

תוכן מומלץ
Copyright © 2020 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
מחפשים מתווך מומלץ?
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!