מהי דירה מחולקת ומתי היא נחשבת לכזאת? מה מידת החוקיות של פיצול דירה? מה קורה אם וכאשר הרשות המקומית מגלה את דבר קיומה של דירה מפוצלת? איך ניתן לבצע פיצול דירה באופן חוקי? האם ניתן למכור דירה מחולקת? במאמר שלפניכם נשיב לשאלות הללו ונתוודע למשמעויות של חלוקה מחדש של דירת מגורים.
מה זה דירה מחולקת והאם זה חוקי
לכאורה, התשובה המתבקשת לשאלה היא שדירה מחולקת היא דירה בעלת פוטנציאל להשבחת הנכס והיא חולקה בצורה שונה ממה שנקבע בתוכניות המקוריות, תוך הגדלת מספר החדרים. אבל למעשה, הגדרת המושג דירה מחולקת דורשת הבהרה.
מצד אחד, החוק לא אוסר על בעלי דירה לבצע בה שינויים פנימיים. זאת, בהנחה שהשינויים הללו לא פוגעים ביציבות של המבנה. שינויים פנימיים פירושם חלוקה של החללים הפנימיים בדירה באמצעות קירות גבס או קירות קבועים, הקטנה או הגדלה של חללים פנימיים והתאמה של דירת המגורים למשפחה או לקבוצת האנשים המתגוררת בה.
שינויים כאלה לא יקבלו תשומת לב מיוחדת מהרשות המקומית ומרשויות החוק, בתנאים להלן:
- מי שמתגוררים בדירה שחולקה מחדש, היו מתגוררים בה ממילא, גם אילולי חולקה. למשל – משפחה שנוסף לה ילד, והיא חילקה את החלל הפנימי מחדש על מנת ליצור חדר ילדים נוסף.
- החלוקה מחדש של הדירה לא פגעה ביציבות המבנה: חלוקה מחדש של דירה כרוכה, מטבע הדברים, בשבירת קירות ובניית קירות חדשים. אם במהלך החלוקה מחדש פגעו בעלי הדירה בקירות שנחשבים קירות בסיס במבנה, הרי שהחלוקה לא רק שאיננה חוקית, אלא היא מסכנת את מי שמתגורר בדירה ואת מי שמתגורר במבנה בכללותו.
מהסיבות לעיל, גם אם אתם מחליטים לחלק מחדש את הדירה שבבעלותכם, חשוב מאד להתייעץ עם מהנדס בניין לפני שמתחילים את העבודה. אחרת, סביר להניח שאם הפיצול יתגלה, גם תשלמו קנס גבוה וגם תתבקשו להחזיר את המצב לקדמותו.
מהן התקנות בנושא חלוקת דירה
בשורות לעיל עסקנו בחלוקת דירה, תוך התמקדות במצבים שבהם חלוקת הדירה בוצעה בצורה חוקית, או לכל הפחות איננה סותרת את רוח החוק בצורה ברורה ובולטת.
בהמשך לאמור לעיל, דירה תיחשב דירה מחולקת אם יחולו בה הסעיפים כדלקמן:
- כניסות נפרדות: אם לאחר החלוקה קיימות כניסות נפרדות לבית או לדירת המגורים המחולקת, מדובר בסממן משמעותי המעיד על חלוקה, שאם וכאשר יתגלה הוא עלול להוביל לסנקציות מהרשות המקומית.
- שירותים, מקלחות ומטבחים נפרדים: אם בדירה המחולקת יש שירותים ומקלחות נפרדים לכל חלק מהבית, הדבר עלול להיחשב לכאורה לחלוקה של דירת מגורים. דירה מחולקת חוקי איננה אמורה להפוך כל חלק מהבית לאגף מגורים עצמאי. עם זאת, בהמשך נדון באפשרות לחלוקה חוקית ותוספת יחידת דיור לבית.
- מונה חשמל ומים נפרד: אם קיים מונה חשמל ומים אחד לכלל הדיירים בדירה, הדבר עשוי להצביע על שיתופיות. מנגד, אם יש הפרדה במונה החשמל והמים, מדובר ללא ספק בדירה מחולקת, ואם הדבר יתגלה.
למרות האמור לעיל, חשוב לציין שאם מוכח שלמרות החלוקה הפנימית החדשה, מי שעושה שימוש בנכס (כולל אחרי החלוקה) הוא בן משפחה, עדיין ייתכן מצב בו יינתן אישור לחלוקה הזאת. מדובר במשהו שאיננו מובן מאליו, ויש צורך בייעוץ אם וכאשר זאת הכוונה של בעלי הנכס.
האם ניתן למכור דירה מחולקת
באופן עקרוני, קשה עד בלתי אפשרי להעביר את עסקת המכירה של דירה מחולקת. בדרך כלל, מי שחילק את הדירה ומעוניין למכור אותה יצטרך להחזיר את המצב לקדמותו. המשמעות היא השקעת ממון נוסף בבניית קירות חדשים, ניתוק צנרת וכיוצא באלה פעולות. לחילופין, מי שרוכש את הדירה יקבל על עצמו את משימת התיקונים הנדרשים. במקרה כזה, הרוכש נוטל על עצמו את הסיכונים, והקנסות או הסנקציות האחרות בגין הפיצול הבלתי חוקי עלולים לחול עליו.
במכירת דירה מחולקת, כדאי להבדיל בין בתים במבנים משותפים לבין בתים צמודי קרקע. כמו כן, צריך להכיר את ההבדלים בין בתים צמודי קרקע הרשומים בטאבו, לבין צמודי קרקע הנמצאים בחכירה על קרקע של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
מכירת דירה מחולקת בבניין משותף
בעת מכירת הנכס המוכר מחויב להצהיר לרשות המיסים, בדגש על מס שבח, על מהות הנכס הנמכר. העדר הצהרה פירושה נטילת סיכון של סנקציות מצד רשות המיסים וקנסות גבוהים. לרוב, זהו הכיוון הנכון אם הרוכשים אינם מעוניינים לרכוש את הנכס כפי שהוא, ולקחת על עצמום את הסיכון הכרוך ברכישה.
אחרי ההצהרה, רשות המיסים עשויה לשלוח (ולרוב אכן תשלח) פקח לדירה. אם הפקח יחליט שמדובר במספר נכסים שנוצרות, הרי שבעל הנכס יחויב בעת המכירה בתשלום מס שבח מוגדל עבור הנכס. (מס שבח משולם בעת הרכישה, ומתייחס לפער המחירים בין מחיר הרכישה בתוספת עליית המדד, למחיר המכירה). ואולם מי שרוכש דירה מכונס נכסים עשוי לגלות שהדירה נמכרת כפי שהיא, ועליו חלה החובה לברר את מעמד הדירה מבחינת השינויים שבוצעו בה.
מכירת בית צמוד קרקע שרשום בטאבו
גם כאן, חייבים המוכרים להצהיר על מהות הנכס. גם במקרה הזה, ובהנחה שהרוכשים לא יסכימו לקחת על עצמם את הסיכון מול רשות המיסים, בעל הנכס מחויב להצהיר על מהות הנכס שנמכר. העדר הסכמה של הרוכשים היא הגיונית, משום שאז הם לוקחים על עצמם לשלם מס שבח מוגדל אם וכאשר יחליטו למכור את הבית. זאת, כמוכן, אם הפיצול בוצע בצורה לא חוקית ובלי ידיעת רשויות המס.
מכירת בית צמוד קרקע שרשום ברמ"י
הבעלים של בתים צמודי קרקע שעדיין לא נרשמו בטאבו, אמורים לשלם לרמ"י בכל תקופה מוגדרת דמי חכירה. לרוב מדובר בתקופה של 49 או 98 שנים, בהתאם לחוזה המקורי שנחתם עם רמ"י. בעסקאות כאלה, כל פעולה בנכס צריכה לקבל את אישור הרשות. אם הרוכש הסכים לרכוש את הנכס כפי שהוא, האחריות למצבו של הנכס עוברת אליו. אחרת, רשות מקרקעי ישראל תשלח מפקח מטעמה לנכס
אם אחוזי הבנייה יהיו גבוהים מאלה שהוגדרו ברשות ושעבורם שולם לרשות, כי אז חייבים המורכים להסדיר את התשלום שיידרש לפני העברת הנכס. המשמעות – אם בעל הנכס בנה מעבר לאחוזי הבנייה שהותרו לו מראש, תוספת הבנייה תחויב בתשלום נוסף.
נוסף על האמור לעיל, אם בדירה המחולקת קיים דייר מוגן, וגם אם בעל הנכס ביצע מניפולציות במטרה להגדיל את הרווח מהנכס והדייר המוגן הסכים לשינויים הללו, עדיין לא מתאפשר לפנות דייר מוגן גם אם הוא גר רק בחלק מהנכס.
אז איך ומתי אפשר בעצם לחלק בית או דירה בצורה חוקית?
למעשה, אפשר לומר שחלוקת דירה בבנייה רוויה – שזה אומר למעשה דירה בבניין מגורים משותף – היא לרוב בלתי אפשרית. גם אם הדירה גדולה, עדיין לא מתקיימים התנאים שמאפשרים לחלק אותה ולמכור כל חלק ממנה בנפרד. עם זאת, חלוקת בית צמוד קרקע היא אפשרית, בתנאים מסוימים:
- בדיקה ואישור של מהנדס העיר: בלי אישור כזה לא ניתן בשום פנים לבצע חלוקה.
- גודל הדירה הנוספת: גודל הדירה הנוספת איננו קטן מארבעים וחמישה מ"ר, והידירה חייבת לכלול שירותים נפרדים, מטבן, מקלחת וכניסה נפרדת..
- בבניין משותף – כל הדיירים האחרים במבנה חייבים לאשר את החלוקה, על מנת שתירשם כחוק הן בטאבו ואן ברשות המקומית. עם זאת, בבתים משותפים מתקיים מעט מצא התנאי של גודל מינימלי.
- בבית שבנוי על אדמה של רמ"י: כאן, אם הפיצול כרוך בהגדלה למעשה של השטח הבנוי, בעלי הנכס חייבים לקבל על כך אישור מראש מרמ"י. אחרת הקנסות עלולים להיות גבוהים, ואף עלולה להגיע דרישה להריסת החלק הנוסף במבנה. אחרת, מדובר בעניין של בעל הנכס מול הרשות המקומית.
האם יש אכיפה בנושא פיצול דירות
במהלך העשורים האחרונים הלך וגדל מספר בעלי הנכסים שבצעו השקעה בדירות ופיצלו למעשה את הנכס שברשותם, באופנים שונים. בדרך כלל מדובר בבעלי נכסים שעשו זאת על מנת הגדיל את ההכנסות משכירות. ואולם כשמדובר באכיפת החוק על בעלי הנכסים, אפשר לומר שהיא מתבצעת בעצלתיים. אכיפת החוק עשויה להתממש בתנאים הבאים:
- דייר בנכס מפוצל מתלונן כנגד בעל הנכס: מדובר בהלשנה לכל דבר ועניין, על ידי אחד הדיירים שרומה או נעשק על ידי בעל הנכס וכנקמה התלונן. במקרה כזה, הן הרשות המקומית והן רשות המיסים עשויות לבוא חשבון עם בעל הנכס. רשות המיסים תגבה ממנו את המיסים הכרוכים בפיצול, והרשות המקומית עשוי לנקוט נגדו סנקציות נוספות. בנוסף, חברת החשמל ורשות המים עלולות לנתק את אספקת המים והחשמל לנכס המפוצל.
- אכיפה בעת מכירת הנכס: כל עוד הנכס נמצא ברשות בעליו, יהיה קושי לגלות את עובדת הפיצול וגם לבוא חשבון עם בעלי הנכס. ואולם בעת המכירה הדבר קל יחסית. כפי שכבר הוזכר, בעל הנכס חייב לעדכן את מס שבח באשר למהות המבנה או הדירה. הימנעות מהודעה על פיצול עלולה לגרור קנסות מוגדלים ואפילו הזמנה למשפט. הודעה על פיצול תגדיל, ככל הנראה, את מס השבח. כמו כן, הרשו המקומית תתעורר ותדרוש, ככל הנראה, להחזיר את המצב לקדמותו.
