mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
המשך-
27/06/2019 14:47 שלום אסתי  הסכם הבלעדיות מסתיים ביום שקבעתם וולא יותר מחצי שנה. לא ניתן להמ
השקעות נדלן בפעם הראשונה
28/02/2019 16:47 היי תומר קניית דירה להשקעה היא דבר חיובי מאוד ואני בעד' אך נושא השקעות כדיר
חברת תיווך שנסגרה האם החוזים בטלים?
17/04/2019 23:53 המתווך איתו חתמתי עבד בחברה שנסגרה. האם ההסכם תקף? ועניין נוסף- יצרתי קשר
השקעות בנדלן
28/08/2018 14:27 היי הייתי רוצה לדעת מה דעתכם על השקעות נדלן בעיר בת ים? כולם אומרים שזה הדב
כניסה לפורום

נכסים מניבים, איך מתחילים? - המדריך המלא למשקיעים מתחילים

אם גם אתם מחפשים הזדמנות השקעה אטרקטיבית בעולם הנדל"ן הרותח, וודאי נתקלתם לא פעם באופציה של רכישת נכס מניב, אבל אז הגיעה השאלה המתבקשת – מה זה נכס מניב ועד כמה באמת האופציה הזו עשויה לייצר לנו תשואה ראויה להשקעה?  
 



נכסי נדל"ן מניב כאופציה אטרקטיבית להשקעה

הריבית האפסית בבנקים הובילה בשנים האחרונות את המשקיעים, קטנים וגדולים כאחד, לתור אחר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות שיניבו תשואה הולמת על הכסף. אחת האופציות הבולטות הייתה כמובן השקעות בשוק הנדל"ן. הסתערות המשקיעים על השוק הובילה לזינוק מחירים מטאורי במחירי הנדל"ן בישראל, במה שמכונה היום "בועת הנדל"ן". על אף העובדה כי רבים טוענים שהגיע העת "לשבת על הגדר" בכל הקשור להשקעה בנדל"ן נוכח הקפיצה במחירים, נראה כי שוק הנדל"ן ממשיך להוות האופציה המועדפת על המשקיעים, בייחוד כשמדובר בחשיפה לנכסי נדל"ן מניב. 
ההגדרה הפשוטה לנכס מניב הוא כל נכס המהווה הכנסה שוטפת לבעליו, החל מדירה, דרך חנות ועד למשרד. כלומר, כל נכס שאנו מייעדים להשכרה ובכך ליצירת הכנסה קבועה שתייצר לנו גם תשואה נאה לכסף.
נכסים מניבים בדרך כלל מתחלקים לשתי קטגוריות מרכזיות:
  • נכס מניב למגורים – זו בהחלט אחת הדרכים הפופולריות שרבים פועלים לפיה והינה רכישת דירה המיועדת להשכרה, כלומר נכס מניב למגורים. בדרך זו המשכיר מייצר לעצמו מעין הכנסה נוספת (דמי השכירות חודשיים) שבמהלך השנים מכסה את עלויות ההשקעה ומעבר לכך, מייצרת תשואה עודפת על הכסף שהושקע.
  • נכס מניב מסחרי - השקעת הכסף ברכישת שטח המיועד למסחר (בדרך כלל חנות) והשכרתו לבעל עסק. אופציה נוספת, הנכללת גם בקטגוריה זו ודומה לחלופה הקודמת, הינה רכישת שטח כלשהו, לרוב בבניין, והשכרתו לפעילות משרדית עבור חברות.
לאופציות אלה, נכס מניב המיועד למגורים או למסחר, ישנו מכנה משותף – הן נועדו לייצר למשקיע הכנסה שוטפת ותשואה ראויה להשקעה.
 
אני לא בקיא בעולם הנדל"ן, איך ניתן להשקיע?

גם אם מדובר בצעדים הראשונים שלכם בעולם הנדל"ן, אתם לא לבד. כולם התחילו כך וכמו כל דבר, גם במקרה זה נדרשת סבלנות. אחת הבעיות  הנפוצות היא שרבים מהאנשים שצוברים במהלך חייהם הון, אם זה מתכניות חיסכון שפתחו עבורם ההורים, השכר והבונוסים ממקום העבודה, כספי קרן השתלמות שהשתחררו וכיוצא בזה, חושבים על השקעה בנכס נדל"ן מניב אך החשש מחוסר ההיכרות וההבנה שלהם עם עולם הנדל"ן מותירה אותם מאחור ועם תשואה אפסית על הכסף שממשיך בדרך כלל לשכב בבנק.

אם היה נראה כי עד לפני שנים ספורות תחום ההשקעות היה נחלתם הבלעדית של הבנקים, אופציית ההשקעה בנכס נדל"ן מניבה שינתה את התמונה והצליחה למשוך משקיעים רבים, לא מעט מהם חסרי היכרות מוקדמת בשוק הנדל"ן. הדבר בהחלט הגיוני מכיוון שהמידע היום על נכסי ומחירי הנדל"ן זמין ונגיש לכולם. כל משקיע פוטנציאל שמחזיק בסכום כסף נזיל להשקעה יכול להתחיל לבדוק בשיטוט קצר באינטרנט אופציות רלוונטיות להשקעה בעולם הנדל"ן, כאשר לא מעט חברות מציעות את הייעוץ והשירות לעסקה זו ללא תמורה, אלא רק שתשקיעו את הכסף בפרויקט בבעלותם.

בעניין זה חשוב לציין כי בשנים האחרונות החלה מגמה במסגרתה חברות נדל"ן רבות בוחרות לנתב את כספי המשקיעים לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל. על אף שמדובר בטרנד שסוחף ישראלים רבים, יש לקחת בחשבון כי כל עוד ההשקעה נעשית מעבר לים, למשקיע יש תלות גדולה יותר בחברה מאחר ולרוב אין לו כל היכרות מעמיקה עם אזור ההשקעה, תנאי ההסכם מול הקבלן המבצע, התקדמות הפרויקט ושאר פרמטרים המאפשרים להישאר כל העת עם "יד על הדופק". במקרה זה חשוב לבחור בחברה ותיקה, מקצועית ושקופה שתספק עדכונים רציפים ואמינים.
 
למי באמת כדאי לשקול ברצינות השקעה בנכס מניב?
 
התשובה לשאלה תלויה כמובן בכם. אנשים שמחפשים לייצר תשואה אטרקטיבית על הכסף ולא מתפשרים על תשואה מזערית בבנקים, ייפנו בדרך כלל להשקעה מסוג זה. עם זאת, לעומת ההשקעה בבנק, השקעה בנכס עשויה להיות "מסוכנת" יותר מכיוון שמחירי הנדל"ן נתונים לשינויים ועלולים לעיתים לשנות כיוון ולרדת, דבר שלא קרה כבר שנים רבות.
אם אתם מוכנים להשקיע מזמנכם באיתור נכס, בדיקת טיב הנכס, המיקום, הסביבה וכיוצא בזה - עולם ההשקעה בנכסי נדל"ן מניבים היא אופציה רלוונטית ואטרקטיבית עבורכם. מהעבר השני, משקיעים שלא רוצים לסכן את כספם כמעט כלל, ייבחרו כנראה לשים את הכסף בפיקדון בבנק ולקבל במקרה הטוב סביב החצי אחוז ריבית, נמוך משמעותית מפוטנציאל התשואה שטמון בהשקעה בנכס נדל"ן מניב.
 
חשוב לציין כי גם היקף הנזילות הכספית שברשות המשקיע הוא פרמטר חשוב שיש לקחת בחשבון – בהשקעה בנכס נדל"ן מניב מתבקש לרוב סכום גבוה יותר להשקעה מאשר הסכום המינימלי הנדרש לשים בפיקדון בבנק, אם כי הבנק אינו החלופה היחידה להשקעה. בעידן של היום צצים מעת לעת רעיונות השקעה "פורצי דרך" אחרים – מהלוואות חברתיות ועד לעולם המטבעות הדיגיטליים. עם זאת, ההשקעה המוכרת ביותר לכל היא בעולם שוק ההון (השקעה במניות). רבים בוחרים להשקיע את כספם במניות של חברות ציבוריות בתקווה כי החברה תצמח, תייצר רווחים וכך שער המניה יזנק מעלה ובהתאם גם ערך הכסף של המשקיע. ההבדל בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה במניות הוא הידע הנדרש – לרוב השקעה במניה בצורה עצמאית דורשת הבנה מעמיקה של עולם ההשקעות במטרה לבחור בפינצטה את המניה הטובה ביותר וזו עם פוטנציאל העלייה הגבוה ביותר. המשקיעים הסולידיים יותר ייבחרו דווקא להשקיע באג"ח (אגרות חוב) שמהווה כלי פיננסי מסוכן פחות ממניה, אך גם שם טמון סיכון מסוים לכסף. משקיעים שרוצים לחוש "ביטחון מלא" בנוגע להשקעתם עשויים לבחור בהשקעה בפק"מ (פיקדון קצר מועד) אצל אחד מהבנקים אך זה כמובן מגיע על חשבון רמת התשואה הכמעט אפסית לה יזכו לקבל על סכום ההשקעה.

בשורה התחתונה, כמעט כל השקעה כרוכה במידת סיכון מסוימת והבחירה היכן להשקיע את הכסף צריכה להגיע לאחר בדיקה יסודית ומעמיקה של טיב ההשקעה, התנאים, הידע שניתן לקבל טרם ההחלטה ולא פחות חשוב, עד כמה אנחנו מוכנים לקחת סיכון.
 
אילו עלויות כרוכות בהשקעה בנכס נדל"ן למגורים?
 
כמו כל השקעה, ובייחוד בנכס נדל"ן למגורים, מלבד מחיר הדירה בפועל, ישנן עוד עלויות הכרוכות בהשקעה שלעיתים המשקיע לא לוקח בחשבון, על אף שאלה עשויות להסתכם בסכום כסף לא מבוטל. הנה כמה מהבולטות שבהן:

הוצאות ריבית במידה ונקלחה משכנתא כדי לממן את הרכישה, יש לשקלל את כלל תשלומי הריבית שנדרשים לשלם בכל תקופת ההחזר, לרבות תשלומים שניתנים לשינוי בשל שינויים במדד. תופתעו לגלות שלעיתים הסכום עלול להצטבר לכדי מאות אלפי שקלים.

מס רכישה - שיעור מס הרכישה (מס המשולם למדינה בעת רכישת הזכויות על הקרקע)  מוגדר בהתאם למחיר הדירה שתקנו ובהתאם להנחות ופטורים במקרה שאתם זכאים. תזכו להנחה משמעותית אם אכן מדובר ברכישת הדירה הראשונה שלכם ואילו מהעבר השני, תשלמו מס רכישה גבוה אם אתם מוגדרים כ"משקיעי נדל"ן" שקונים ומוכרים מעת לעת נכסים. את גובה מס הרכישה ניתן לחשב באמצעות סימולטור פשוט. בעניין זה חשוב לציין שבעת מכירת הנכס ברווח, תדרשו לשלם מס שבח, כלומר מס רווח ההון על השבח של הדירה.

עמלת תיווך – כחלק מהרצון לחסוך את ההליך המתיש של בחירת השוכרים לנכס, רבים בוחרים להיעזר בשירותיו של מתווך נדל"ן. המתווך אמנם חוסך את הזמן היקר אך לא את הכסף. עמלת התיווך הנהוגה כיום עומדת על שכר הדירה החודשי של הנכס המושכר. בעת רכישה של נכס או מכירתו, עמלת התיווך תהיה משמעותית יותר ותנוע סביב אחוז עד שניים משווי הנכס בתוספת מע"מ.

עורך דין - אם החלטתם לרכוש דירה מ"יד שנייה" (לא מקבלן), תידרשו להיעזר בשירותיו של עורך דין שינהל את העסקה מול עורך הדין של הצד המוכר. העמלה הנהוגה עומדת על 0.5% משווי העסקה בתוספת מע"מ. ככל שערך הנכס גבוה יותר, קחו בחשבון שהעמלה שתשלמו תהיה גבוהה בהתאם.

שמאי – ייתכן שכבר בשלב הראשון של בקשת המשכנתא, יישלח אתכם הבנק לשמאי שיידרש להעריך את שווי הנכס ולהגיש אסמכתא עם הערכתו. עלות השמאות לדירה ממוצעת (עד כ-1.5 מיליון שקל) יעמוד על כמה מאות שקלים בודדים אך אם אתם נוטלים משכנתא במימון גבוה (מעל 70%) מוטב שתבצעו שמאות מוקדמת, בטרם חתמתם על חוזה רכישה.  שמאות מוקדמת הינה תהליך יקר יותר (סביב ה-1,500 שקל) שבו השמאי מעריך את הנכס לפני שביצעתם את עסקת הרכישה. מטרת המהלך המקדים הוא לאשר לבנק שהרכישה שלכם תבוצע במחיר 'הוגן' ושלא שילמתם מחיר מופקע על הנכס שבבעלותכם.

את המימון למשכנתא נותן לכם הבנק בהתאם לשווי שנגזר מהערכת השמאי ולא מהמחיר ששילמתם ולכן חשוב לא ליפול ב"מוקש" הזה.
אלה הן רק חלק ממכלול ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישה של נכס נדל"ן. אל תירתעו, הזדמנות השקעה משתלמת צפויה לכסות את כלל העלויות ולהשיא ערך על סכום ההשקעה.

החלטתי שההשקעה הכדאית עבורי היא רכישת נכס נדל"ן מניב, מה הלאה?

אם עשיתם שיעורי בית כנדרש והחלטתם, כמו רבים אחרים, שהשקעה בנדל"ן מניב היא החלופה המועדפת עליכם, חשוב לזכור מספר כללי ברזל.
  1. כוח המיקוח – טיפ ששווה זהב, או לפחות לא מעט כסף. כלל אנשי המקצוע (עו"ד, מתווך, שמאי וכו') שילוו אתכם בתהליך הרכישה, יידרשו כמובן תשלום על פועלם. אם תתמקחו על המחיר או העמלה הנגזרת, תופתעו לגלות שרבים מהם אכן יסכימו להתגמש ואתם בסופו של דבר תחסכו לא מעט כסף.
  1. הבטוחות שהקבלן וחברת הבנייה מציעים – אל תתפתו ליפול למניפולציות והלחץ שמופעל עליכם לבצע את העסקה. רבים וטובים נפלו שם. בעת החתימה על הרכישה, חשוב לוודא כי ישנן בטוחות לכסף לכספכם כדוגמת ערבויות 'חוק מכר'. לא קיבלתם – לא חתמתם.
  1. היקף ההשקעה - בראש ובראשונה יש לבדוק את היקף ההשקעה שאני מוכן להשקיע – בחינה וקביעת סכום ההשקעה תחסוך המון כאב ראש למשקיע הפוטנציאל ומעבר לכך תסייע לו במיקוד בנכסי נדל"ן רלוונטיים להיקף ההשקעה. חשוב לזכור כי אם בחרנו לרכוש נכס נדל"ן שנרצה להשביח אותו (למשל באמצעות שיפוץ הדירה – לינק למדריך השבחת נכס להשכרה), נזדקק לשים סכום כסף בצד אותו נקצה לטובת עניין זה.
  1. היכרות עם סביבת הנכס והחברה המבצעת – רבים חוששים להשקיע את כספם בנכס המרוחק מאזורי מגוריהם. זו חשיבה הגיונית אך רצוי שזו לא תמנע מאיתנו לנצל הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. אם החלטנו להשקיע דווקא בנכס הנמצא במקום רחוק מאיתנו (לעיתים אפילו מעבר לים  - למדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל), חשוב שנדאג לליווי צמוד של חברה מקצועית שתוכל לנהל את הנכס ואף תישא בבירוקרטיה שנדרשת בהליך ביצוע ההשקעה. בדקו גם על עברה של החברה עמה אתם עובדים כדי לוודא שהיא בעלת וותק ורקורד חיובי בענף.
  1. טיימינג – הסבלנות והתזמון משתלמים ועל אחת כמה וכמה בכל הקשור לעסקאות. שוק הנדל"ן נתון לשינויים ובהתאם לעלייה וירידה של מחירי הדירות ולכן חשוב להיות ערים לכל שינוי בענף. עם זאת, חשוב לוודא שהתמהמהות מיותרת לא תוביל אותנו לפספס הזדמנות השקעה בנכס נדל"ן אטרקטיבי.
  1. ניצול הטבות מס – לרבים מאיתנו, לעיתים ללא ידיעתנו, מגיעה הטבה מס של רכישת דירה ראשונה או נקודות זיכוי במס בהתאם לעמידתנו בפרמטרים מסוימים. רצוי לבדוק אם אלו תקפים גם עלינו ובכך לחסוך סכום כסף לא מבוטל. המדריך השלם למיסוי בנדל"ן.
 
לסיכום
כל עוד הכסף יכול לעבוד עבורנו, רצוי לנצל זאת. ענף הנדל"ן מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי עבור משקיעים רבים. זכרו שכולם התחילו בדיוק כמוכם – עם סכום כסף נזיל להשקעה אך עם מעט ידע איך לעשות זאת נכון. עולם הנדל"ן טומן בחובו הזדמנויות יוצאות דופן לייצר תשואה על ההשקעה ולכן חשוב לעשות את הדברים כאמור בצורה מקצועית, מעמיקה ואם אפשר, בליווי איש מקצוע. בהצלחה.
 
 
 



עסקים מובילים בתחום נכסים מניבים

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..

תוכן מומלץ
Copyright © 2019 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
רוצים לקבל פניות ממתווכים מומלצים?
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!