mynexthome.co.il

פורום - תיווך

מנהלי הפורום:
אבי קיסר
אבי קיסר
אבי קיסר מנהל מס' מותגים בתחום הנדל"ן:..
הודעות רלוונטיות מהפורום:
הנחיות מסודרות
30/04/2019 06:30 האם יש איזה מקום שמאגד חוקים לגבי דמי תיווך, אני קצת מבולבלת לגבי כמה מותר
הוצאת רישיון תיווך
25/01/2019 15:15 שלום, רציתי לברר מה הפרוצדורה להוצאת רישיון תיווך? האם אני חייב להירשם לקור
תשלום למתווך
28/08/2018 21:19 היי יונתן הואיל והמתווך היה הגורם היעיל שהביא אותך אל העסקה והואיל וחתמת על
הפסקת פעולת המתווך
23/06/2019 21:25 שלום אסתי ההסכם בלעדיות שחתמתם הוא ל 6 חודשים, והסכמים יש לכבד. בכל מקרה שא
כניסה לפורום

קבוצת רכישה - המדריך המלא

 

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה היא אופציה טובה מאד לאור העובדה שכל אדם משלם בסופו של דבר עבור הדירה סכום נמוך מזה שהיה משלם אילו רכש דירה מקבלן.
קריסת כמה קבוצות רכישה שהיו אמורות לבנות בנייני מגורים והנזק הכספי הרב שנגרם ללקוחות, גררו הצעות לשינוי בחקיקה ויצירת הנחיות חדשות כדי להעניק הגנה לרוכשים ולכספם.





מה זו קבוצת רכישה

קבוצת רכישה מורכבת מכמה אנשים שחוברים יחד כדי לבצע עסקת נדל"ן של בניית בניין למגורים.
קיימות קבוצות רכישה שמתהוות מכמה חברים המכירים זה את זה ורוצים לגור בסמיכות וכך הם יודעים ומכירים את שכניהם, לעיתים יש קבוצות על פי סקטורים כמו חרדים או דתיים.
הם מתכננים יחד תהליך הבנייה תוך הפחתה משמעותית בעלויות הבנייה.

קיימות גם קבוצות המתהוות על ידי היזם שרוכש קרקע ומציע ללקוחותיו לרכוש דירות בעלויות נמוכות יותר כיוון שהבנייה תתבצע בשיטת קבוצת רכישה.
כשהמטרה שלהם היא לרכוש קרקע ספציפית, הם ממתינים עד שמתגבשת קבוצה מלאה ורק אז הם חותמים על חוזה רכישת הקרקע עם בעליו.

סוג נוסף של קבוצת רכישה כולל יזם או קבלן או שניהם יחד הרוכשים שטח, מבצעים את כל ההכנות כמו היתרי בניה, תכניות הנדסיות ואדריכליות ובשלב זה מוכרים זאת כעסקת חבילה לקבוצת אנשים שהתארגנה יחד. החיסרון בשיטה זו הוא תשלום כפל מס רכישה. היזמים משלמים מס רכישה וגובים אותו מחברי הקבוצה.
אילו הם היו מבצעים את הרכישה בדרך עצמאית, הם היו פטורים ממס רכישה לחלוטין ,כך שבשיטה זו לעיתים העסקה יוצאת הרבה יותר יקרה.

קיימות גם קבוצות עובדים שמארגנות קבוצות רכישה גדולות וחוסכות כך ממון רב כמו אנשי צבא, שוטרים וועדי עובדים של חברה אחת גדולה או כמה חברות.


סיכונים בשיטת התארגנות זו – עד חקיקת החוקים החדשים

מארגני קבוצת הרכישה מטפלים בכמה פרויקטים.
אחד מהם או יותר מכך עלולים לקרוס מסיבות שונות דבר שיגרור אותם למשבר פיננסי.
במקרה כזה הם ינתבו כספים מפרויקט מוצלח לפרויקט כושל ועלולים ליצור בעיות דווקא בפרויקט המוצלח.

קבוצות הרכישה מסוגלות להציג מצג שווא לרוכשים או לרוכשים פוטנציאלים כיוון שקשה עד בלתי אפשרי לבדוק את נכונותם של הנתונים המוצגים להם.


חיפוש קרקע לרכישה

הוועד שנבחר מתוך קבוצת הרכישה מאתר קרקע שתתאים לצרכי הקבוצה.
הם בוחנים כמה אופציות, בוחנים את הקרקע את תכנית בניין ערים. הם אלה שמנהלים משא ומתן עם בעלי הקרקע עד ההגעה להסכמה על הרכישה ועל תנאיה המסחריים.

ההסכם נחתם עם כל אחד מהדיירים תוך רישום הערת אזהרה על השטח בלשכה לרישום מקרקעין.
הקבוצה מבצעת את הבדיקות הנדרשות של ביצוע הפרויקט על קרקע זו, האדריכל מכין סקיצות של היתכנות חלוקת הדירות במבנה והן מוגשות לצורך קבלת היתרי בניה ובמקביל חותמים כל הדיירים על ההסכמים הרלוונטיים.



איתור קבלן ביצוע

וועד הדיירים נפגש עם כמה קבלני ביצוע, מקבל מידע מהם ומדיירים במקומות אחרים על אופן ההתנהלות שלהם בפרויקטים אחרים כדי לקבל החלטה מושכלת לאחר ביצוע כל הבדיקות מיהו הקבלן המתאים ביותר לפרויקט זה, אדם אמין, יסודי שמסיים פרויקטים ובעל ידע מקצועי נרחב ואנשי מקצוע מעולים העובדים עמו.



ליווי בנקאי

נבחנות כמה אופציות לבנק מלווה על פי התנאים המוצעים מכל אחד מהם. ההצעה האטרקטיבית ביותר היא זו שתיבחר.
עם עורך הדין המלווה את הפרויקט מתחילתו ייחתמו בשלב זה הסכמים עם הבנק ועם הקבלן כדי ליצור את כל המעטפת שתגן על כל אחד מחברי הקבוצה שיקבל ערבויות ובטוחות מהקבלן עבור הכספים ששולמו לו.

שמאי מקרקעין שבודק את ההתנהלות במיזם לכל אורכו הוא זה שמאשר לבנק המלווה את המשך התשלומים על פי ההתקדמות בפועל בשטח.
כמו בכל עסקה ובמיוחד בעסקאות נדל"ן הסיכוי לרווח הוא משמעותי אך קיימים גם סיכונים ויש לעשות כל שניתן כדי להיזהר מהם.

בשנים האחרונות קבוצות רכישה רבות הקימו מבנים איכותיים בשיטה זו של עלויות מופחתות לשביעות רצונם של הרוכשים אך היו גם יזמים שקרסו והותירו את הלקוחות ללא כספים וללא דירה.


שיטת העבודה בקבוצת רכישה


סדר הפעולות של קבוצת הרכישה הוא, גיבוש קבוצה בגודל הנדרש על פי מספר הדירות, איתור קרקע מתאימה שמבחינה תכנונית אפשר להקים עליה בניין, מוודאים שאין עיכובים או עניינים משפטיים העלולים ליצור בעיה בהתקדמות. לאחר רכישת הקרקע פונים לוועדה המקומית כדי לקבל היתרים לתכנית שהוכנה. במקביל מתחיל היזם לשווק את הדירות לחברי הקבוצה ואם יש דירות נוספות, השיווק יהיה גם לאנשים נוספים.

בתום הפעולות השיווקיות כשקיימים חוזים חתומים לכל הדירות שבבניין, מגבשים הסכמים שיתופיים בין כל הדיירים, רוכשים את הקרקע ורושמים עליה הערת אזהרה עם פרטיהם של כל בעלי הדירות.

במקביל שוכרים חברי הקבוצה עורך דין שהמומחיות שלו היא בתחום קבוצות רכישה כדי שייצור מעטפת הגנה על הדיירים מכל תרחיש שעלול לקרות. עורך הדין מכין את תיק הנהלים ואת התקנון לגבי אופן ההתנהלות והדרך לקבלת החלטות וממנים חלק מהדיירים לוועד המייצג את כולם והפועל בשם כולם.

מכיוון שבפרויקטים רבים חלק הרוכשים מתכוונים לגור בדירה ואחרים מתכננים להשכיר אותה, נקודות ההשקפה של כל רוכש הן שונות וכדי לא ליצור מחלוקות חוזרות ונשנות, עורך הדין חייב להחתים את כולם על דרך ההתנהלות שנקבעה, שמקובלת על כולם ללא קיצורי דרך כך שלא יוצרו בכל פעם מחלוקות חדשות.

תמיד קיימת אפשרות תיאורטית שהבנייה תתעכב עקב התנגדויות מסוימות בוועדות התכנון והבניה. נושא מהותי זה מעכב את הבנייה לפעמים בחודשים רבים וגורר הפסד כספי ניכר לכל דייר. רצוי לבחון נקודה זו לעומק טרם החתימה על ההסכמים, אם אפשר לממש את המיזם לפני החתימה על הניירת.

המתכנן מכין את הבקשה לוועדה המקומית לצורך קבלת היתרי בניה הכוללים את הגרמושקה, הדוחות ההנדסיים והתכנית האדריכלית המלאה.
השלב הבא הוא בחירת בנק שיעניק ליווי מימוני לפרויקט. וועד הדיירים בוחן את כל ההצעות מהבנקים השונים ומגיעים למסקנה איזו היא ההצעה המשתלמת ביותר מבחינה פיננסית ועם בנק זה חותמים על הסכם הליווי.

אם הליווי מתחיל בתקופת הבנייה, הדיירים נחשבים כיזמים ולכן הבנק מעניק להם הלוואה מסחרית ששיעורי הריבית בה גבוהים באופן יחסי.
עם קבלת ההיתרים, אפשר להתחיל במלאכת הבנייה תוך גיוס שירותיה של חברת ניהול ופיקוח על מיזמי נדל"ן.
חברה זו תפקח באופן מקצועי על שלבי הבנייה כך שיבוצעו על פי כתב הכמויות שהוכן מראש תוך שימוש בחומרי גלם שאושרו לביצוע ותוך מעקב צמוד אחר עבודתם של קבלני המשנה השונים.

הקבלן מקבל כספים על פי ההסכם שנחתם מראש לגבי מועדי התשלומים. לאחר שחברת הפיקוח מאשרת כל חשבון חלקי, הקבלן מקבל את התשלום המגיע לו.

בסיום הבניה, כל דייר יקבל את מפתחות הדירה שרכש מראש, בגודל ובמיקום שעליו החליט ועל דירה זו נחתם ההסכם.



היתרונות והחסרונות של קבוצת רכישה

אחת המטרות המרכזיות של קבוצת הרכישה היא חיסכון בעלויות ובראשן תשלומי מיסים כמו מס רכישה ומע"מ, קבלת פטור מאגרות מותנית בשני נושאים, האחד שמדובר באנשים בודדים המתאחדים לצורך מטרה זו ולא בתאגידים או שותפויות החוברים יחד והשני הוא קיומם של שתי עסקאות מקרקעין האחת עבור רכישת הקרקע והשנייה עבור הזמנת קבלן לביצוע הפרויקט בפועל.

חשוב לוודא שלא קיימת זיקה בין היזם שאיגד את כל הרוכשים לבין בעל הקרקע שמכר אותה ליזם והקבלן המבצע.
אם רשויות המס יחשבו שקיימת זיקה, יבוטל הפטור מתשלומי מס רכישה ומע"מ כיוון שהקריטריונים לכך אינם תקפים ודבר זה ייקר באופן מאד משמעותי את העלויות של כל אחד מהדיירים בקבוצה עבור רכישת הדירה.

המיזם המשותף של הדיירים יוצר הוזלה של כל רכישות הציוד וחומרי הבנייה, הסכמים בעלויות מופחתות עם קבלני המשנה השונים, דבר שמוזיל באופן ניכר את כלל העלויות עבור בניית כל דירה בשיעור הנע בין 20-10 אחוזים, כך שיש כאן יתרון מובהק ומהותי של עלות זולה יותר לכל דירה.

יתרון נוסף הוא שמכירים מראש את השכנים הן אם מדובר בקבוצה שהתגבשה לבד והן אם מדובר בקבוצה שהיזם מלכד והוא מקיים מפגשים עם כולם יחד כדי לקדם את התהליכים המשותפים.
 
חסרון משמעותי הוא שכל הדיירים נמצאים בעסקת חבילה אחת ואם קורה משהו לאחד הדיירים, מצבו יכול להשליך על כלל הבניה ועלול לגרום לעיכובים.
לדוגמה אם אחד המשתתפים נקלע לבעיות כספיות שאינן מאפשרות לו להמשיך לשלם את הסכומים שהתחייב עליהם או בעיות אישיות אחרות. גם למצבים הללו יש פתרונות מעשיים והגדולה היא למצוא פתרונות כדי לקדם את התהליך ולא ליצור סכסוכים שיעצרו את המיזם המשותף.

במקרה כזה שדייר אינו מסוגל לשלם, מפעילים מנגנון שתואם מראש למקרים מסוג זה שעל פיו הבנק שמלווה את הפרויקט משלם במקום הדייר את התשלומים עד השלמת הבניה. עם קבלת המפתח הבנק מוכר את הדירה וכך מחזיר לעצמו את הכספים ששילם ביתר.
הדייר החדש שרוכש את הדירה, צריך לעבור את אישורם של הדיירים.

חסרון נוסף הוא שקבוצת הרכישה אמורה ליזום את נושא הרישוי והתכנון של המיזם.
אי אפשר להיערך מראש ולדעת מה יהיה פרק הזמן עד קבלת האישורים.
חסרון משמעותי הוא חוסר הוודאות לגבי המחיר הסופי של הדירה שהוא נגזרת מכלל העלויות של הקמת הפרויקט בפועל.
בתחילת הדרך מעריכים מה תהיה העלות אך זה לא סכום מדויק.

לעומת זאת כשרוכשים אצל קבלן, הדירה אומנם יקרה יותר אך הסכום הוא מוחלט ואין אפשרות להעלות אותו מעבר לסכום המופיע בהסכם שנחתם.
גם תכנית הנראית של הדירה אינה סופית עד קבלת היתרי הבניה ולכן כל התכניות וכתבי הכמויות אינם מדויקים.
מצב זה יוצר אפשרות תיאורטית שהתשלומים הנוספים שיצטרך כל דייר לשלם יהיו בסכומים משמעותיים.

במקרים רבים חברי הוועד המנהלים את המיזם אינם גובים תשלום בגין עבודתם כך שקיים חיסכון בעלויות המנהליות הנלוות, אין גם צורך בפרסום או בפעילויות שיווקיות כי כל הדירות מכורות מראש לחברי הקבוצה.

מצד שני הם גם אינם בעלי ידע רב בתחום הבנייה ולכן חשוב לגייס את קבוצת הפיקוח כך שכל פעולות הבנייה יבוצעו כהלכה.



מחיר לא סופי של הדירה

הבעיה המרכזית של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה היא העובדה שאין לדעת מה יהיה המחיר הסופי של הדירה.
היזם או הקבלן נותנים הערכה מסוימת ועל פי סכום זה מבוצעים התשלומים מההון העצמי ומהמשכנתא, כל לקוח על פי האפשרויות שלו.
אך בחלוף זמן, היזם פונה ללקוחות ומבקש שישלמו עלויות נוספות עקב התייקרויות במשק, עלויות של שינויים בבנייה, דרישות נוספות של בעל הקרקע וסיבות נוספות.

התוספת הנדרשת היא במקרים רבים סביב ה - % 30 מערך הדירה ולעיתים אף יותר מכך.
כל דרישה כזו כרוכה בתשלום של מאות אלפי ₪ מעבר לסכום המתוכנן וחברים רבים בקבוצת הרכישה אינם מסוגלים פיננסית לשלם סכומים כה גבוהים, רובם צריכים לבצע הלוואה נוספת כדי לעמוד במחויבויות ולסיים את הפרויקט כך שתהיה להם דירה או שהם מוותרים ומוכרים את הזכות שלהם.

אילו הם היו רוכשים דירה מקבלן בקונסטלציה הרגילה בזמן שהתחברו לקבוצת הרכישה הם גם היו גרים כבר בבית החדש וגם העלות של הדירה היא קבועה ואין קפיצות כה דרסטיות בעלויות הסופיות.



קבוצות רכישה קטנות

לאחרונה הופק דוח של משרד המשפטים המזהיר את הציבור מפני קבוצות רכישה קטנות שאינן בעלות ניסיון רב בתחום הבניה בקונסטלציה זו, חסרות קשרים עם השלטון המקומי דבר העלול לגרום בסופו של התהליך לדירה יקרה הרבה יותר מהמתוכנן.

לאור חוסר הידע שלהם בהתנהלות, פרק הזמן בין חתימת החוזה למסירת הדירה בפועל יכול לביות שבע שנים ולכן פער המחירים יהיה גבוה באופן דרסטי בשיעור של כ - % 20 .
כל קבוצת רכישה בישראל בונה כמות שונה של דירות כשהממוצע הוא 63 דירות בכל פרויקט שנמשך כשנתיים, לעיתים אף פחות מכך.

העובדה שיש ליווי בנקאי מקדמת את המיזם בצעדים גדולים ומאפשרת לסיים אותו במועד תוך חיסכון לכל דייר בערך כללי של הדירה בכ - % 15.



קבוצות רכישה איכותיות

קיימות כמה קבוצות רכישה איכותיות כמו לדוגמה, קבוצת אלדר הבונה 15 פרויקטים הכוללים כ – 400 יחידות דיור ברחבי הארץ.
הקבוצה פועלת על פי הקריטריונים הנדרשים לקבוצה מפוקחת.

המכירות מתקיימות על הנהלים הבאים:
  • מינוי נאמן נפרד לכל פרויקט והפקדת כספי הלקוחות בחשבון בנק בנאמנות בלבד.
     
  • מינוי שמאי מקרקעין מוסמך שהוא אינו נציג של הקבוצה.
     
  • הקבוצה מגישה דו”ח אפס בשקיפות מלאה לכל חברי קבוצת הרכישה.
     
  • נרשמת הערת אזהרה ברשם המקרקעין עבור כל דירה על שמו של הרוכש וזאת כדי שדירה מסוימת לא תימכר פעמיים.
     
  • התשלום ליזם משולם על פי שלבי ההתקדמות בכל פרויקט.
כמו כן, קבוצת רפאל אשר בנתה ובונה כמה וכמה פרויקטים כמו בכפר סבא, טירת כרמל, נתניה, הרצליה, תל מונד ועוד .
וקבוצת מנוס הבונה בעיקר לציבור הדתי בבית עלית, רמות הירוקה בירושלים ואלומה בסמוך לקריית גת.


אפקט ענבל אור

לקבוצת אור סיטי של ענבל אור, היו 13 פרויקטים פעילים ושני פרויקטים שלא קודמו עקב בעיות משפטיות שונות.
לאחר שהתברר כי היו כשלים רבים בהתנהלות של החברות כמו לדוגמה, באחד הפרויקטים נמכרו 112 דירות כשההיתר היה ל - 77 דירות בלבד.
היום בדיעבד ולאחר מחלוקות רבות אישרה עיריית רמת גן לסיים את הפרויקט תוך בניית 112 הדירות לאור העובדה שכולן נמכרו ומשפחות יאבדו הרבה מאד כסף אם התוספת לא תאושר לביצוע.

בכל אחד מהפרויקטים הנוספים היו אין ספור בעיות משפטיות המקשות לצאת מהסבך שנוצר כמו דירות שנמכרו פעמיים, בכל פעם ללקוח אחר ודירות רבות שנרשמו לזכותה של היזמית כרכושה הפרטי.

בפרויקט אחר נמכרו דירות, טרם ההגעה להסכמות עם בעל הקרקע ולפני חתימת חוזה.
הלקוחות קיבלו מצג שווא שההסכם עם בעל הקרקע קיים ולכן חתמו על העסקה עם ענבל אור.

לאחר קריסת החברות של ענבל אור וקבוצת אדמה של קובי אורן, הוחלט להסדיר כשלים הקשורים לקבוצות רכישה.
אחת מהן היא חובת הגילוי כי ההצטרפות של רוכש לקבוצה אינה התחייבות למסירת דירה בפועל, ללוחות זמנים ולמחיר הסופי של הנכס.
ההמלצה היא לא להראות את העסקה כרכישת דירה ולהדגיש כי מדובר ביזם אשר רוכש קרקע שעליו ייבנה פרויקט בניה בבניה עצמית.

אם היזם משווק כמות של דירות נוספת כיוון שלהערכתו על פי התב"ע הוא יקבל אישור לכך, עליו ליידע את שאר חברי הקבוצה על מהלך זה.
כספי הקבוצה הנוספת יופקדו באופן נפרד מאלו של הקבוצה הבטוחה.

היזם מחויב לפתוח חשבון בנק בנאמנות עבור כל פרויקט, כמו כן חל איסור על מארגני קבוצות הרכישה למכור קרקע שלא קיים עבורה אישור תכנון מפורט המעניק אפשרות לקדם באופן מידי את ההליכים מול הוועדה המקומית.
כמו כן עליהם לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או לצרף הערת אזהרה עם שמות חברי הקבוצה.

קבוצות רכישה וותיקות יודעות לנהל את הפרויקטים באופן מתוכנן ומוצלח. עומדים בלוחות הזמנים בשלבים השונים של הפרויקט. בפרויקטים הגדולים הוודאות התכנונית בכל מיזם היא גבוהה.



חוקים ותקנות חדשות בעקבות קריסתן של קבוצות רכישה

רכישת דירה בקבוצות רכישה יכולה להיות עסקה משתלמת ומאד כדאית. אך לנוכח במקרים שקרו בשנים האחרונות שחברות העוסקות בקבוצות רכישה קרסו, נוצר הצורך להגן על הרוכשים.

נהלי העבודה החדשים יכללו הפרדה כספית של כל מארגן קבוצת רכישה לכל פרויקט שלו בקטגוריה זו, וכך לא יוצר מצב של חוסר בכספים למרות שכל הדיירים שילמו, כיוון שהקבלן העביר כספים בין הפרויקטים השונים שלו.

תזכיר החוק דוגל בשיטת עבודה חדשה היוצרת שקיפות, אחריות, ניתוב הכספים לחשבון נאמנות נפרד לכל פרויקט וכל זאת כדי להגן על כספיו של הרוכשים כך שלא יצאו קרחים מכאן ומכאן.
בנוסף לכך, התזכיר מדבר על מניעת ניגוד אינטרסים גם בין חברי הקבוצה וגם מול חברת הרכישה המארגנת את הקבוצה לנוכח מקרים מסוג זה שקרו בעבר.

אם נוצרת בעיה בפרויקט שבגללה נעצרות עבודות הבינוי, יהיו מעתה נקודות יציאה נוספות שייקבעו בהסכמים ובהן אפשר יהיה לעזוב את הפרויקט לאור העיכוב בבניה וכדי לא ליצור הפסדים כספיים ללקוחות.

כל תזכירי החוק המוצע עדיין לא עברו בכנסת. ברגע שייכנסו לתוקף הם יצרו מעטפת מגוננת עבור הלקוחות, רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה.



בדיקות שיש לבצע על היזם ואיתנותו הפיננסית

כדי לוודא שהקבלן שנבחר הוא בעל איתן פיננסית ויהיה מסוגל לבצע ולסיים את הפרויקט, כדאי לבחון כמה נושאים אקוטיים.
מיהו היזם, מהם הפרויקטים שהוא ביצע בעבר ועד כמה הם מעורבים בפועל במה שקורה ביום יום בשטח.

אם מדובר ביזם גדול ומוכר, אפשר לבדוק באינטרנט אילו פרויקטים הוא ביצע ואם סיים אותם, אם מדובר ביזם קטן יש לבדוק מהו הרקע המקצועי שלו, מהי צורת ההתנהלות שלו במהלך הבניה והאם יש לו יכולות כלכליות שיאפשרו לו לסיים את הפרויקט כולו.

מומלץ להגיע לפרויקטים שבוצעו בעבר על ידי אותו יזם ולברר מעט פרטים עם לקוחותיו במיזם זה.
אם היו שבעי רצון מאופן ההתנהלות שלו, המקצועיות של הבניה, ליקויי בניה, בעיות בטיחות חמורות שהתגלו תוך כדי העבודה וכו'.
תגובות קיצוניות וחמורות יכולים להרתיע את הלקוח החדש מהתחברות לקבלן זה.

הקבלן אמור להעניק בטחונות לדיירים, יש לבדוק אם הוא העניק להם את מלוא הביטחונות כמתחייב בחוק, הפקיד את הכספים בחשבון נאמנות, העניק להם ערבות בנקאית התואמת את הכספים שהם העבירו ואם עמד בהתחייבויות שלו וביצע את התיקונים הנדרשים בכל דירה במהלך השנה הראשונה.

כמו כן חשוב מאד לקבל פרטים גם על הקבלן שמבצע את העבודה בפועל, אם מדובר בקבלן הרשום בפנקס הקבלנים ואם הסיווג המקצועי שלו תואם את העבודה הנדרשת - בניה למגורים, קבלן שלד. רוב העבודה בפרויקט מבוצעת על ידי קבלני משנה וקשה לדעת מיהם ולכן יש קושי גם לבדוק את רמת המקצועיות של כולם.



ליווי משפטי לאורך הפרויקט

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה היא הליך מורכב מאד.
מכיוון שמדובר בכספים רבים ואף אחד אינו מעוניין לשים את כספו על קרן הצבי יש לשכור את שירותיו של עורך דין המתמקצע בנישה ספציפית זו מתחילת הדרך.
הוא ילווה את כל התהליך עד מועד מסירת הדירות. ההתנהלות שלו תהיה מול היזם, הקבלן המבצע, הרשויות, ועדות הבניה וכל גורם נוסף על פי הצורך.



גיבוי פיננסי של היזם

היזם מחויב להעניק גיבוי פיננסי לרוכש שהדירה התואמת את הסכום שהלקוח שילם. מדובר בערבות בנקאית ובפוליסת ביטוח תקפה על סך הכספים ששולמו בפועל.



קבוצות רכישה אמינות בישראל

לאורך השנים האחרונות פועלות בישראל קבוצות רכישה איכותיות המנהלות כראוי פרויקטים מסוג זה ולכן גם מוסרות דירות לרוכשים שהם חברי הקבוצה.
לדוגמה -
קבוצת urban נדל"ן
גרופ נדל"ן
רפאל נדל"ן
קבוצת חג'ג'
אלדר
קפיטל גרופ





שימו לב

 רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הוא הליך מורכב מאד אך מוזיל משמעותית את עלות הדירה.

מי שנכנס לקבוצת רכישה צריך לגלות הרבה מאד סבלנות, קור רוח והבנה שהוא חלק מקבוצה. 

 אל תוותרו על ערבות בנקאית, ניתוב הכספים ששילמתם לחשבון נאמנות ופוליסת ביטוח תקפה. זה הגיבוי הפיננסי שלכם.

 אל תוותרו על ליווי משפטי. יש לבחור עו"ד בעל ידע וניסיון ספציפי בקבוצות רכישה. 

 חשוב לבצע את כל הבדיקות האפשריות על הקבלן המבצע, לוודא שיש לו איתנות פיננסית כך שיוכל לסיים את הפרויקט.








עסקים מובילים בתחום קבוצת רכישה

מצטערים, אך לא נמצאו תוצאות מתאימות..
תוכן מומלץ
Copyright © 2019 mynexthome.co.il כל הזכויות שמורות
אתר מתווכים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום תיווך
מחפשים משרדי תיווך מובילים באזורכם? השאירו פרטים ותקבלו הצעות בהקדם
אנחנו עובדים עם טכנאי דודי שמש מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!