הסכם תיווך

הסכם תיווך הוא מכתב הסכמה הנחתם בין הלקוח לבין המתווך המגדיר את תחום השירות המבוקש לדוגמה הסכם על מכירת דירת מגורים בת ארבעה חדרים בשכונה ספציפית או השכרתו של מחסן בגודל 1.000 מ"ר באזור תעשייה בעיר מסוימת. הסכמי התיווך הם מגוונים על פי הצורך, מגורים, מסחר, תעשייה וכו'.

בנוסף לכך כתוב בהסכם פרוט העלויות שיהיה על הלקוח לשלם בגין שירות זה של איתור נכס התואם את בקשותיו של הלקוח.

מדובר במסמך בעל ערך רב לאור העובדה שהמתווך מחפש נכס שברוב המקרים עלותו גבוהה הן לרכישה, הן למכירה והן להשכרה ולכן קיימות השלכות משמעותיות לכל סעיף המופיע בהסכם בהיבטים רבים ובעיקר בצד הכספי.

• הגדרת מהות העסקה – השכרה, עסקה או מכירה

• מידע מלא של הלקוחות, שם, ת.ז., כתובת, מספר טלפון. פרטי הנכס גודלו, פרטים ספציפיים עליו, מיקומו המדויק כולל כתובת, קומה, שכונה ועיר.
• גובהה של עמלת התיווך שנקבעה בין הצדדים, באחוזים או בסכום קבוע.
• המועד שבו ישולמו דמי התיווך מרגע סגירת העסקה.
• חתימה על הסכם התואם את אופי העסקה כמו לדוגמה אם מדובר בעסקה בבלעדיות.
• הסכמה על קבלת תשלום גם אם הלקוח בסופו של דבר ימכור את הדירה ללא עזרת המתווך וזאת כיוון שמדובר בהסכם בלעדיות.
• גובה הקנס שנקבע מראש אם הלקוח יפר את ההסכם. ברוב המקרים גובה הקנס הוא בשווי של % 3 מערך העסקה.
• סעיפים ייחודיים לעסקה או על פי נהלי העבודה של משרד התיווך הספציפי.
• פירוט הפעולות שיבצע המתווך לצורך קידום ושיווק העסקה.
• לעיתים פעולות מומלצות שכדאי למוכר לבצע כדי לשפר את סיכויי מכירת הנכס מבחינת זמן ועלויות (בעצת המתווך).

ההסכמים השונים מקבעים את היחסים בין הצדדים ויוצרים את מסגרת הפעולה ביניהם. עלויות התיווך עלולות להיות גבוהות ולכן לפני החתימה, רצוי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולבחון את הנוסח המוצע.

הסכם תיווך כולל את עלות דמי התיווך, בדרך כלל מדובר בכמה אחוזים הנקבעים מראש מתוך ערך העסקה, איך יבוצע התשלום ומהו פרק הזמן לתשלום מיום חתימת הסכם השכירות או הרכישה של הנכס.

אם הלקוח אינו משלם במועד או מחליט לא לשלם כלל דמי תווך מסיבותיו שלו, יכול המתווך לפעול נגדו בהתאם למה שנקבע בהסכם כיוון שהלקוח חתום על הסכם תיווך המחייב אותו לשלם בהתאם לדברים שסוכמו מראש.

בעסקאות ייחודיות במיוחד בתחומים עסקיים מופיע סעיף סודיות כדי שמתחרים בשוק לא יידעו על כוונותיו של הלקוח לפתוח חנות בסמוך לעסק מתחרה.

המתווך מציע עסקת תווך שבה הנכס נמצא אצלו בבלעדיות או ללא בלעדיות.
הלקוח יחליט מהי האופציה המועדפת עליו, בכל מקרה שני הצדדים חותמים על ההסכם ביניהם.
נכס בבלעדיות הוא נכס שנמצא רק אצל מתווך ספציפי.
כל מי שעובר בסביבה ורואה שילוט המפנה למתווך זה, פונה אליו וזה מציג לו את הנכס עם כל המידע הרלוונטי.

הסכם תווך בבלעדיות נחתם בדרך כלל ללוח זמנים קצוב, ששה חודשים עבור דירת מגורים ופרק זמן ארוך יותר אך לא למעלה משנה עבור סוגים אחרים של נכסים.
אם לא תואם מראש משך הזמן של הבלעדיות, היא תסתיים לאחר תשעה חודשים מיום חתימת ההסכם.

אם לאחר פרק הזמן שנקבי מראש המתווך לא הצליח למכור את הדירה, הלקוח יכול לבטל את הסכם הבלעדיות, המתווך יכול להמשיך ולחפש לקוחות לנכס זה אך במקביל הלקוח יעביר את האפשרות למכירת הנכס גם למתווכים נוספים כדי שמישהו מכולם יצליח למכור את הנכס.

במקרה שמתווך אחר נחשף לנכס והוא מעוניין לקדם את התהליך כיוון שיש לו לקוח פוטנציאלי, הוא פונה למתווך שקיבל את זכות הבלעדיות ויוצר עמו שיתוף פעולה כדי לסגור את העסקה לטובת כל הצדדים כשקיים סיכום כספי ביניהם על אופן התשלום בגין העסקה.

מתווך בבלעדיות שאינו מצליח למכור נכס ספציפי, מבקש ממתווכים נוספים שעמם הוא בקשרי עבודה לעזור לו במציאת הלקוח המתאים תוך הסכמה ביניהם על אופן התשלום לכל אחד מהם עבור חלקו בביצוע העסקה אם היא אכן תגיע לכדי חתימה על הסכם מכירה.

לקוח שפנה למתווך והעניק לו את זכות הבלעדיות ובסופו של דבר מצא בעצמו את הלקוח שמעוניין לרכוש את הנכס, מפנה אותו למתווך הפועל באופן בלעדי לקידום עסקה זו.
הוא זה שסוגר את כל הקצוות, מתאם את עלויות המכירה, זמן הפינוי, גרירת משכנתא וכל נושא נוסף הרלוונטי לצורך המכירה.

בכל מקרה המתווך שקיבל את זכות הבלעדיות יקבל תשלום עבור העסקה כיוון שטיפל בכל הנושאים הטכניים הקשורים בכך.

מי שמעוניין למכור נכס, חותם הסכמים עם כמה מתווכים ומי מהם שמצליח למכור את הנכס הוא זה שיקבל את האחוזים שתואמו עמו מראש.

מתווכים נמרצים עושים כל שניתן כדי למצוא את הלקוח המתאים ביותר לכל נכס.
אחרים, אינם מפעילים את כל מרצם לטובת כל נכס ולכן התוצאות מאחרות לבוא.

בעל הנכס חש את מעורבותם ופעילותם של המתווכים השונים על פי כמות הלקוחות המגיעים לראות את הנכס ועל פי מידת הרצינות של המתווכים בעבודה קולחת כדי לבצע את העסקה מוקדם ככל האפשר ובתנאים המיטביים.

במהלך תקופה זו בעל הנכס יכול לשנות את דפוס החשיבה שלו, להגיע למסקנות בעקבות התנהלותם של המתווכים.

לדוגמה הוא יכול להחליט להפסיק את פעולתו של מתווך מסוים כיוון שאינו עושה די למען המכירה ולהפעיל במקומו מתווך אחר כיוון שהוא בעל קשרים רבים באזור המגורים הספציפי.

כניסתו של מתווך נוסף מדרבנת את המתווכים הנוספים להעלות הילוך ולמצוא במהירות רוכש והתחרות ביניהם רק מקדמת ומזרזת את התהליך לשמחתו של בעל הנכס.

על פי חוק המתווכים שנחקק בשנת 1996 , המתווך זכאי לדמי תווך על פי כמה כללים שנקבעו מראש:

• אם קיים ונחתם הסכם תיווך בין הצדדים.
• אם המתווך פעל למען מכירת הנכס ואכן מצא לקוח.
• המתווך הוא בעל רישיון בר תוקף לעסוק בתיווך מקרקעין.

אדם שאינו עוסק בתווך אך תווך בפועל בין שני גורמים לצורך מכירת נכס מסוים, מגיעים לו דמי תווך ככל שמדובר בעסקה חד פעמית.

לא אחת קיימות מחלוקות בין הלקוחות למתווכים בנושא התשלום וזאת אם הסכם התיווך אינו חד ואפשר לפרש את הכתוב בו לכאן או לכאן.
לכן כדאי להתייעץ עם עורך דין, טרם החתימה על ההסכם.

אם קיימות מחלוקות, מבצעים הליך כמו הליך גישור כדי להגיע להבנות ולפתרון ראוי.
אם הצדדים לא הגיעו להסכמות הם יגיעו לבית המשפט לצורך בירור בעניינם עד קבלת פסק דין.

הזמנת שירות תיווך למוכר/משכיר ללא בלעדיות
https://www.reba.org.il/images/Pagesf/files/0_1359461634.pdf

הזמנת שירות תיווך למוכר/משכיר בבלעדיות
https://www.reba.org.il/images/Pagesf/files/1_1359461634.pdf

שירותי תיווך קונה/שוכר
https://www.reba.org.il/images/Pagesf/files/2_1359461634.pdf

דוגמאות להסכמי תיווך דיגיטליים
https://portal.redox.co.il/account/register?gclid=CjwKCAiAqaTjBRAdEiwAOdx9xqGC5pQOZFH562GopcW4rZVo1YmD8_OLoHFyrocuULw_2QmzZgStk

מכירת נכס אינו הליך קל ולכן אפשר ורצוי להיעזר במתווך
הסכם התיווך אם בבלעדיות ואם ללא בלעדיות, מתווה את הדרך בין שני הצדדים ולכן חשוב שיהיה מפורט ולא ישתמע לשני פנים כך שהכול יהיה ברור מתחילת הדרך ועד יום המכירה.

שימו לב

• מתווכים בעלי קשרים ענפים, הם בעלי מבחר גדול של נכסים ולכן דרכם אפשר למצוא נכסים רבים ולבחור מתוכם את הנכס המתאים ביותר לכל לקוח.
• בהסכמי בלעדיות המתווך יכול לנסות למכור את הנכס לאורך חודשים ללא הצלחה והלקוח כבול בהסכם אתו ואינו יכול לפנות למתווכים נוספים. הם אולי כן יצליחו למכור את הנכס ולכן חשוב לחשוב על כל ההיבטים וההשלכות לפני שחותמים על הסכם בלעדיות.
• חשוב לא לחשוב על הסכם תיווך ללא אישורו של עו"ד מקרקעין שעבר על נוסח ההסכם כדי למנוע מחלוקות עתידיות.