מה זה תמא 38 וכל מה שכולל התהליך

מה זה תמ"א 38 ומה בינה לבין תמ"א 38/1? מהם התקנים הנהוגים בנושא? כיצד עובד התהליך ומהם השלבים השונים שלו? כמה זמן אורך תהליך תמ"א? אילו שיקולים בנושא תמ"א יש לקחת בחשבון לפני קניית או מכירת דירה?

 

בשורות להלן נסביר את התועלת בביצוע השבחת הנכס באמצעות תוכנית תמ"א לכל הצדדים – בעלי דירות בבניינים ישנים, רוכשים פוטנציאליים המשוועים לדירה ויזמים המפיקים רווחים מההוצאה לפועל של פרויקט תמ"א.

 

מה זה תמ"א 38 ומהי תמ"א 38/1 

 

הפירוש של ראשי התיבות "תמ"א 38" הינו "תוכנית מתאר ארצית 38". תוכניות המתאר הארציות מתוכננות על ידי הרשויות השונות, ומייחסות למרכיבים שונים בתוכנית המתאר הארצית. התוכניות הללו נוגעות לתשתיות שונות. כך לדוגמה – תוכנית מתאר ארצית 5 מתייחסת לדרך המהירה מתל אביב לשדה התעופה לוד. תוכנית מתאר 8 מתייחסת לגנים לאומיים, ותוכנית מתאר 10 מתייחסת לתחנות כוח ורשת החשמל.

 

את כל התוכניות הללו ניתן למצוא באתר האינטרנט של מנהל התכנון. על פי אותו היגיון, תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים ישנים במקרה של רעידות אדמה. תוכנית תמ"א 38 מחולקת לשתי צורות עיקריות ליישום – חיזוק מבנה (תמא 38/1) או פינוי בינוי (תמא 38/2).

 

1. חיזוק מבנה קיים – תמ"א 38: התשובה לשאלה מה זה תמא 38 היא שתמ"א 38/1 היא תוכנית שהמטרה העיקרית שלה היא חיזוק מבנים ישנים והגנה שלהם במקרה של רעידת אדמה. מדובר בעיקר במבנים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של התקן הישראלי לעמידות מבנים, בשנת 1980. מבנים שנבנו אחרי כניסת התקן הזה לתוקף, אמורים לכאורה להיות עמידים יותר בפני רעידות אדמה, ולכם הם פטורים מהצורך בחיזוק. עם זאת, אין מניעה מבעלי הבתים ליזם בעצמם פניה לקבלן לחיזוק המבנה. 
2. פינוי בינוי – תמ"א 38/2: במקביל לתוכנית תמ"א 38/1, מתקיימת גם תוכנית תמ"א 38/2. התוכנית הזאת היא למעשה תוכנית פינוי בינוי, במקרים שבהם לא ניתן להגיע לתוצאות טובות על פי תמ"א 38/1, או אם המבנה ישן ולא ניתן ליישם בו תמ"א 38/1. 

 

מהם התקנים הנהוגים בנושא תמ"א

 

תוכנית תמ"א 38/1 אמורה להעניק לרוכשים בפרויקט דירות חדשות למגורים. ואולם גם בעלי הדירות הקיימות יזכו להטסות ולתוספות שונות, שישפרו את איכות החיים ויעלו במקביל את ערך הנכס.

 

• שיפוץ וחיזוק המבנה: שיפוץ וחיזוק המבנה הוא החלק החשוב ביותר עבור הדיירים במבנה קיים שבו בוצעה תוכנית תמ"א 38/1. מדובר בחיזוק המבנה, בדגש על חיזוק היסודות והעמידות של המבנה בפני רעידות אדמה התקן הישראלי הקובע לצורך העניין הוא תקן בנייה 413 משנת 1980, וכל בית משותף שלא עומד בתקן הזה מאפשר לערוך בו שיפוצים על פי תמ"א 38.
• שיפוץ ותיקון אינסטלציה ומערכות חשמל: במסגרת התוכנית, הקבלן המבצע חייב לשפץ גם את מערכת האינסטלציה, ולהתאים אותה למספר הדיירים הצפוי במבנה אחרי השיפוץ ותוספת הבנייה.
• תוספת שטחים ציבוריים: במקרים רבים, התוכנית כוללת גם תוספת לשטחים הציבוריים, המשותפים לכלל הדיירים.
• תוספת שטחים לבתים קיימים: מרכיב עיקרי של תמ"א 38/1, כולל תוספת שטח לכל אחד מהבתים הקיימים במבנה. אחרי דיונים וכמה תביעות משפטיות של דיירים, נקבע שהתוספת שכל דירה תקבל תהיה יחסית לגודל הדירה, ולא יחסית לתוספות שניתנו לדיירים אחרים. 
• תוספת ממ"ד: כחלק מהתוספות שבעלי דירות קיימות יקבלו, יהפוך הקבלן את אחד מחדרי הבית הקיים לממד. 
• תוספת מעלית: במבנה אחרי ביצוא תמ"א תותקן מעלית, שתאפשר לכל אחד מדיירי הבית להגיע בבטחה לביתו, גם בקומות הגבוהות.
• תוספת חניה: פרויקט תמ"א 38 הבטיח בעבר תוספת חניה לכל דייר זאת במטרה להפחית את הצפיפות ברחובות מסביב למבנה המגורים ואת הצורך בחיפוש מתמיד אחרי חניה באזורים צפופים.

 

במקרה של פינוי בינוי – שזה בעצם תמ"א 38/2 – הקבלן מפנה את כל הדיירים מהמבנה, הורס אותו ובונה במקומו מבנה חדש לגמרי. הדיירים הקיימים מקבלים דירה במיקום היחסי שבו היתה ממוקמת הדירה שלהם. היזם מוסיף לעצמו דירות חדשות בתבנה, שאותן הוא מוכר ברווח שמפצה אותו עבור המאמצים. 

 

 

כיצד עובד התהליך ומהם השלבים השונים שלו

 

מעבר לשאלה מה זה תמא 38/1 חשוב להבין ולהכיר את תהליך תמ"א 38/1. דובר בהליך שיש בו כמה שלבים, שכל אחד מהם עשוי להוות מכשול המעכב את היישום של התוכנית לגבי מבנה ספציפי. להלן השלבים בתהליך תמא 38:

 

1. בחירת יזם והתקשרות איתו
   1. איסוף מידע תכנוני וקבלת החלטה עקרונית:
   2. כינוס אספת בעלי דירות ובחירת נציגות:
   3. בחירת עורך דין והתקשרות משפטית:
   4. בחירת יועצים נוספים (אופציונלי):
   5. איסוף מידע והמלצות על יזמים:
   6. בחירת יזם וחתימת הסכם:
   7. מימון וערבויות:
2. תכנון הפרויקט:
   1. רישום הערת אזהרה בטאבו או ברמ"י לטובת היזם
   2. הגשת תוכניות הבנייה לוועדה המקומית
   3. קבלת אישור הוועדה המקומית
3. קבלת היתרי בנייה
4. ביצוע הפרויקט
   1. השגת המימון לפרויקט
   2. מתן ערבויות להשלמת הפרויקט
   3. השלמת הבניה
   4. מסירת המבנה
   5. מכירת דירות חדשות במבנה

 

בשורות לעיל בחרנו לתאר את הליך האישורים והבנייה בקיצור נמרץ. עם זאת, חשוב להזכיר שבכל אחד מהשלבים עלולים להיווצר עיכובים. כך למשל, בתהליך בחירת הקבלן עלולה להתעורר התנגדות של חלק מהדיירים, שתעכב מן הסתם את ההתקדמות. מבחינת הקבלן – הגשת התוכניות וקבלת היתרי בנייה היא שלב קריטי, שחלק ניכר מהתוכניות לא עוברות אותו.

 

ידוע על בנייני מגורים שמחכים לאישורים של הרשות המקומית שבע, שמונה ואף עשר שנים ויותר. במקרה כזה, הדיירים רשאים לפעול להחלפת הקבלן. כמו כן, לא אחת קורה שהקבלן היזם מתקשה בגיוס מימון לפרויקט, בעיקר אם מדובר ביזם קטן וחסר ניסיון. חישוב עלויות שגוי עלול להביא לעצירת הבנייה, ולעיתים אף לפשיטת רגל של הקבלן. עם זאת, תכנון נכון עשוי לזרז את ההליך.

 

כמה זמן אורך תהליך תמ"א

 

תהליך השבחת נכס נדלני מניב או מבנה מגורים עשוי לארוך בין שנתיים לשלוש שנים, אם הכל מתנהל כשורה. מדובר במשך הזמן מרגע התחלת הפעולה של הדיירים לטובת תוכנית תמ"א במבנה שלהם, ועד השלמת הבניה על ידי הקבלן. עם זאת, לא אחת קרה, ועדיין קורה, שהליך התמ"א מתעכב מסיבות שונות. עם הסיבות הללו ניתן למנות כדלקמן:

 

• עיכובים בקבלת אישור מהדיירים: לעיתים, בגלל ריבים ישנים וסיבות אחרות, הליך האישור של כלל הדיירים לתוכנית תמ"א 38 מתעכב. במקרים חריגים, התוכנית נעצרת ומאבדת את התנופה שלה כבר בשלב הזה.
• אי קבלת אישור הוועדה המקומית: מדובר כאמור בשלב חשוב, שחלק משמעותי מהמבנים המיועדים לתמ"א 38 לא עובר אותו, לעיתים גם אחרי כמה וכמה מחזורים של הגשת תוכנית חדשות. 
• חוסר יכולת של הקבלן לגייס הון לצורך הבנייה: מכשול אפשרי נוסף בדרך לתמ"א הוא העדר יכולת של הקבלן לגייס הון להשלמת הפרויקט. ככל שהקבלן היזם הוא קטן יותר, וככל שהעורף הפיננסי שלו מצומצם יותר, כך הסיכויים שזה אכן יקרה הם גדולים יותר. 
• חוסר יכולת של הקבלן היזם להשלים את הבניה: לפעמים, נסיבות אובייקטיביות שאינן דווקא מימון מעכבות את הבניה. מחסור בעובדים הוא אחת המשמעותיות בהן, אבל יכול להיות מחסור בחומרי גלם או מצב בעייתי בדינה, בדיוק כמו שקורה בעקבות מלחמת חרבות ברזל בדרום.

 

כאמור, השלמת פרויקט תמ"א אמורה לקחת עד 4 שנים, לכל היותר, אם הכל מתנהל כשורה. כל עיכוב שמעבר לכך מרמז על בעיות משמעותיות שלא בטוח אם ניתן לפתור אותן.

 

אילו שיקולים בנושא תמ"א יש לקחת בחשבון לפני קניית או מכירת דירה

 

השקעה בדירות במבנה שעבר או אמור לעבור תמ"א 38 דומה בבסיסה לרכישת דירה בבניין משותף רגיל. עם זאת, גם למוכרים וגם לקונים יש שיקולים נוספים שייתכן מאד ששווה להתעכב עליהם, אם הם רוכשים דירה במבנה שעבר או אמור לעבור תמא 38.

 

אם השיפוצים הושלמו, הרי שלכאורה מדובר בדירה חדשה או בכזאת שעברה שיפוצים.

 

חסרונות: דירות חדשות שנוספו על מבנים ישנים, עדיין לא יפתרו בעיות קודמות במבנה, שהקבלן לא הצליח או לא היה צריך להתמודד איתן. למשל – חדירת רטיבות לא ברורה בימי גשם. לכאורה, השיפוצים אמורים לפתור את זה. למעשה, לא אחת קורה שגם דירות חדשות במבנה ישן עלולות להיות חשופות לבעיות קיימות. אם מדובר באחת הדירות הישנות שרק שופצו – הרי שכאן צריך לקחת בחשבון שלא כל מערכת האינסטלציה והחשמל שופצו, ועדיין עלולים להיות ליקויים בדירה שיהיה צורך להתמודד איתן. 

 

יתרונות: היתרונות בדירה מהסוג הזה הם גדולים. מדובר בדירה חדשה, גם אם המבנה הבסיסי שעליו היא ממוקמת הוא ישן יחסית. החיזוקים של היסודות מצד אחד ושיפוץ מערכת האינסטלציה והחשמל מצה שני, בהחלט משפרים את המצב. אם הדירה הנרכשת היא מהדירות הישנות במבנה, היא עדיין משופרת. יש בה ממד, ולפחות חדר נוסף או מרפסת אחת נוספת. 

 

בכל מקרה, שווה אולי לשקול עריכת בדק בית – הזמנת חברה חיצונית שתמפה את כל הליקויים ותחזור אליכם עם רשימת הליקויים שיש לתקן. אולי הליקויים הללו יתוקנו ואולי לא – אבל לפחות יהיה לרוכשים מושג באשר להיקף ההוצאות הצפוי לתיקון הפגמים, וניתן לתמחר אותו בעת רכישת הדירה.