מהם התפקידים של עו"ד בעסקאות נדל"ן? איך נקבע שכר טרחה עורך דין מקרקעין ומה דפוסי ההתנהלות המקובלים? מהי עלות שכ"ט עורך הדין ואיך היא משתנה בהתאם לסוג העסקה? מה הקשר בין עלות הנכס לבין שכר הטרחה? בשורות להלן נתמקד בתפקיד העו"ד בעסקאות נדל"ן ובשכר הטרחה.
מהם התפקידים של עורך דין בעסקאות נדל"ן שונות?
- בדיקות משפטיות: לפני תחילת הסגירה של העסקה בין אם מדובר בבית מגורים או נכס מניב, עורך הדין חייב לבצע בדיקות משפטיות שונות. בין השאר – בדיקת הרישום של הנכס בטאבו או ברמ"י, בדיקה מול הרשות המקומית ווידוא הנכונות של הרישומים. כמו כן בדיקת שעבודים של הנכס או קיומה של תביעת הוצאה לפועל כנגד בעליו.
- עריכת חוזה מכר / שכירות: אחרי שעורך הדין וידא שהנכס אכן כשיר למכירה ולהעברה, השלב הבא הוא עריכת חוזה המכר. לרוב, בשלב הזה קיימת הסכמה על המחיר. עם זאת, חוזה המכר חייב לשקף את התועלת עבור מי שעורך הדין מייצג אותו. אם לשני הצדדים יש עו"ד, סביר להניח שחוזה המכר ינוסח על דעת שני עורכי הדין. באשר לשכר הטרחה, הוא חלק ממחיר הנכס ואין לו קשר לחישוב התשואה על דירה או נכס מסחרי. שכר הטרחה במקרה של שכירות, מצד שני, אכן קשור לדובה השכירות.
- רישום הערת אזהרה: רישום הערת אזהרה בטאבו או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לטובת הבנק או הגוף שהעניק את המשכנתא. הרישום כרוך גם במחיקת הערת אזהרה קודמת, אם היתה. הרישום הוא בעצם המסמך הקובע את העברת הנכס בין הצדדים.
- רישום משכנתא: עו"ד נדל"ן אמון על רישום המשכנתא. בתום ההליך יתקבלו שטרות המשכנתא שיעברו לרוכשים.
- טיפול העברות בין המוכרים לקונים: מאחר שמדובר בסכומי כסף גבוהים, העברת הכסף חייבת להיות מפוקחת. לרוב, הדבר נעשה באמצעות חשבון נאמנות מיוחד שעורך הדין משתמש בו לצורך העסקה.
- טיפול בתשלום מיסים עבור הנכס: מעבר להעברת הכספים בין הצדדים, יש גם תשלומים נוספים: תשלומים לרשות המקומית. מס רכישה עבור הרוכשים ומס שבח עבור המוכרים. אם קיים פטור ממס רכישה, עורך הדין פועל להשגתו ולמסירה שלו לרוכשים.
רישום הערת אזהרה והעברת הנכס לרוכשים
לעיתים, רישום הערת אזהרה הוא מושג תמים שמתחתיו מתרכזות לא מעט בעיות שעל עורך הדין לפתור. הנכס יכול להיות רשום בדרך כלל השני מקומות – ברשות מקרקעי ישראל, או במקרה היותר טוב, בטאבו. מי שהנכס שלו רשום ברמ"י, כדאי לו למצוא משרד תיווך או עורך דין המכיר את הנושא על בוריו, על מנת למנוע סיבוכים מיותרים.
- העברת הנכס ורישום הערת אזהרה בטאבו: לרוב מדובר בהליך אדמיניסטרטיבי שלא אורך הרבה זמן. המערכות בטאבו ממוחשבות, וההליך מתבצע בדרך כלל ללא תקלות מיוחדות. כמובן, התשלום עבור הרישום יוצא מכיסו של הלקוח. בתוך התהליך מפיק עורך הדין נסח טאבו עם שמות הבעלי ם החדשים.
- העברת הנכס ורישום הערת אזהרה ברמ"י: אם הנכס רשום ברמ"י, העברת הנכס לרוכשים ורישום הערת אזהרה עלולים להיות מעט יותר מסובכים. מי שאוחז בנכס שרשום בטאבו, משלם עבורו למעשה דמי חכירה אחת לארבעים ותשע או תשעים ושמונה שנים. אם תשלום דמי החכירה הוסדר מראש, כי אז העברת הנכס עשויה לעבור במהירות יחסית. ואולם אם מסיבה כל שהיא חלפה תקופת החכירה ולא שולם עבור תקופת חכירה נוספת. כי אז העברת הנכס תהיה בלתי אפשרית כמעט, אלא אחרי התשלום. למרבה הצער, מדובר בהליך ארוך וגם בלא מעט כסף. במקרים מסוימים, רמ"י תסבכים להעברת הנכס לרוכש, תמורת סכום כסף גבוה. אבל בדרך כלל, ההעברה תתבצע אך ורק אחרי הסגרת דמי החכירה.
- נכס במעבר מרמ"י לטאבו: בשנים האחרונות החלה רמ"י במהלך יזום להעברת נכסים מסוימים, בדרך כלל בבתים משותפים, לרישום בטאבו. עם זאת, בזמן שהליך ההעברה מתבצע לא ניתן לבצע רישום כלל, ויש להמתין לסיום ההעברה. במקרה הזה, עורך הדין חייב לנסח הסכם שכולל מתווה להעברת הנכס ורישום שלו בטאבו לטובת הרוכשים עם תום ההעברה.
רבים זוקפים את ההתנהלות האיטית לרעת רמ"י. עם זאת, למען ההגינות יש לציין שקרוב לתשעים אחוזים מהקרקעות בישראל רשומות ברמ"י, ורק פחות מעשרה אחוזים בטאבו. כך שבלא מעט מקרים, העיכובים נגרמים בעיקר מבעיות של עומס במערכת מצד אחד ומחסור בכוח אדם מצד שני. ועדיין, עורך דין איכותי המכיר היטב את הנושא, עשוי למצוא את הדרך להתגבר על הקשיים ולקדם את הרישום.
איך נקבע שכר טרחה עורך דין מקרקעין ומה דפוסי ההתנהלות המקובלים
שכר טרחה עורך דין מקרקעין נקבע בהתאם לשלוש אמות מידה:
- כמה פעולות מבצע העו"ד: אם הוא מבצע רק חלק מהפעולות או פעולה אחת, השכר שלו ייקבע בהתאם לאופי הפעולה.
- האם הוא עורך דין מלווה או נשכר לבצוע פעולה ספציפית: אם מדובר בעו"ד שמלווה את כל העסקה, השכר שלו מתייחס לערך הנכס שנרכש.
- האם השכר כולל תשלומים לגופים שונים, או הרוכש משלם בעצמו את הסכומים: כל מי שרכש דירה אי פעם בחייו, יודע שבכל עסקת נדל"ן יש להכין מראש גם סכומי כסף נוספים לתשלומים נלווים. אם עורך הדין לקח בחשבון שהוא ישמם את כלל הסכומים הללו, כי אז המחיר שינקוב בו יהיה גבוה, אבל כולל את כלל ההוצאות הנלוות. עם זאת, במרבית המקרים עורך הדין מבצע את הפעולה, אבל התשלום בפועל מתבצע על ידי הלקוח.
במרבית המקרים, עורך הדין נוקב במחיר הנדרש, ואילו התשלומים מבוצעים על חשבון הלקוח, גם אם עורך הדין מבצע אותם בפועל.
מה הקשר בין עלות הנכס שבו מדובר לבין שכר הטרחה?
בעסקאות נדל"ן, השכר של עורך הדין מתייחס לעלות הנכס, או לחילופין לגובה דמי השכירות.
- אחוז ממחיר הנכס: במקרה של רכישת נכס, שכר הטרחה של עור הדין יהיה חצי אחוז מערך הדירה. עבור דירה בערך של מיליון ₪ ישולמו על פי התחשיב הזה 5,000 ₪ שכר טרחת ערך דין.
- שכר עבור חוזה שכירות: אם הסכם התיווך בין הצדדים איננו מכר אלא חוזה שכירות. שכר הטרחה של עו"ד נדל"ן אמור לעמוד על מחיר השכירות של חצי חודש. אם שכר הדירה הוא 5,000 ₪ לחודש – השכר של עו"ד יעמוד על 2,500 ₪. עבור חלל מסחרי או מבנה מסחרי בשלמותו, יעמוד שכר הטרחה של עו"ד יעמוד על גובה השכירות של חודש שלם.
מדובר בשני המקרים על אחוזים קבועים עבור שכר טרחת עורך הדין. אם עורך דין גובה סכומים שהם מעבר לאמור לעיל, יש לבדוק מדוע זה כך. לרוב יתברר שעורך הדין לקח כספים שישמשו אותו לתשלום חובות או תשלומים מסוימים בשם הלקוח, במטרה לקצר את הדרך להשלמת העסקה.
