הסכם מכר הוא חוזה שעליו חותמים הקונה והמוכר בעסקת מכירה של נכס מקרקעין, כדי לעגן את זכויותיהם בעסקה ולהגן על האינטרסים שלהם. הסכם זה נועד להסדיר את תהליך הקנייה והמכירה של הנכס באופן מסודר ועל האופן בו הוא עושה זאת, נסביר בפרוט במדריך הבא.
הסכם מכר מקרקעין – מה הוא ההסכם הזה, בעצם?
הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה מכריע הכרוך בעסקה משמעותית ויקרה – קנייה או מכירה של נכס נדל"ני. בהתאם לכך מעמד החתימה על הסכם מכירה נחשב כאחד מהרגעים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם בוגר. מתוך הכרה במשמעותו הרבה, בדיני המקרקעין נקבעו תקנות משפטיות לאכיפת דרישות מחייבות מסוימות עבור חוזי מכר מקרקעין, אשר בהן נדון בהמשך.
מה חוזה מכר כולל בתוכו?
בניגוד לסוגי הסכמים אחרים, הסכם מכר מקרקעין כפוף לדרישות משפטיות ספציפיות החורגות מאלה המפורטות בדיני החוזים. דרישות נוספות אלו קבועות בדיני המקרקעין, ויש למלא אותן בנוסף לפעולות חשובות ובדיקות מקדמיות שכדאי לבצע טרום החתימה, מעבר לעריכת ההסכם עצמו בלבד.
ככלל, חשוב לוודא שחוזה המכר יכלול תיאור מפורט של ההיבטים המהותיים והמיוחדים של העסקה. בנוסף, חוזה המכר חייב לזהות במדויק את הנכס ולפרט את תנאי המכירה.
יש צורך גם באימות זהות המוכרים באמצעות תעודות זהות תקפות. לבסוף, חובה לצרף את אישור הזכויות העדכני ביותר להסכם המכר כנספח.
מה יש לדעת לפני החתימה על הסכם מכר דירה?
לפני החתימה על הסכם מכר דירה, חשוב לערוך בדיקה יסודית לנכס, כמו גם וידוא שהנכס רשום בטאבו כדי להקל על השלמת העסקה.
אימות רישום הנכס בטאבו הוא חיוני כדי להבטיח שמוכר הנכס הוא הבעלים הרשום עליו בפועל, מה שנתמך באישור זכויות מקורי ומעודכן. כמו כן, חשוב לוודא שהנכס נקי מכל שעבוד, עיקולים, צווי מניעה, הפקעה או הריסה. כל הערת אזהרה או התחייבויות כלפי צדדים שלישיים בהקשר לנכס, חייבות להיחשף ולכלול בחוזה.
זאת ועוד, חשוב לדעת שבמקרים מסוימים, נבנים מספר נכסים על אותו מגרש או מיקום, מה שעלול להקשות על הבירור איזה נכס שייך לבעלים. כמו כן, ייתכן וחלק מהנכסים לא יירשמו בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, מה שמדגיש עוד יותר את הצורך באימות הזכויות בנכס לפני שחותמים על הסכם המכר.
גם אימות מצב הבניה החוקי של הנכס, חיוני לפני חתימה על הסכם מכר מקרקעין. חשוב לוודא שהנכס נבנה ללא חריגות בניה ובהתאם לתכנית בנייה מאושרת (תב"ע). לשם כך ניתן לבחון את תכנית הבניין באגף ההנדסה ברשות המקומית. תיק הבניין הנמצא באותה מחלקה, מספק מידע על חריגות בניה, צווים שניתנו כנגד הבניין והתכתובות בין הרשות לדיירי הבניין. בדיקה של הרשות המקומית יכולה גם לגלות האם קיימות זכויות לבנות תוספת לבניין, לדירות אחרות או לדירה המיועדת. בנוסף, אם יש גג צמוד למבנה, ניתן לאמת את זכויות הבניה של הגג.
כמו כן, על עורך הדין לבדוק את תקנון הבניין על מנת לוודא שאין מגבלות על מכירת הדירה, חלוקת ההוצאות, החלטות בנוגע לזכויות הבנייה וגורמים רלוונטיים נוספים.
מהן הדרישות של חוזה מכירה?
שני חוקים עיקריים מסדירים את הדרישות להסכם מכר מקרקעין: חוק המקרקעין וחוק החוזים.
הדרישה העיקרית והחיונית לעסקת מכר מקרקעין היא הצורך בחוזה בכתב. ללא הסכם בכתב, אין לחוזה תוקף משפטי, גם אם הקונה כבר מסר תשלום. במילים אחרות, הקונה לא יוכר כבעל הנכס עד לעריכת חוזה בכתב.
דרישה נוספת לחוזה מכר מקרקעין היא ספציפיות, כלומר, ההסכם צריך להיות מקיף ולכלול את כל הפרטים הרלוונטיים הנוגעים למכירת הנכס. דרישה זו שמה לה למטרה לשמור הן על הקונה והן על המוכר המעורבים בעסקה משמעותית זו, על ידי תיעוד ברור של כל ההסכמות בין הצדדים בכתב. רק כך ניתן להגן על האינטרסים של כל הצדדים המעורבים בעסקה ולמנוע מחלוקות פוטנציאליות.
דרישה מהותית נוספת לחוזה מכר מקרקעין היא עמידה בתנאים הסטנדרטיים של חוזה.
מעצם מהותם של הסכמי מכר כחוזים לכל דבר ועניין, הם כפופים לדיני החוזים הכלליים. כך למשל, חובת תום הלב במשא ומתן ובחתימה היא היבט מכריע החל על כל חוזה, לרבות חוזה למכירת מקרקעין. דרישה זו מחייבת את המוכר לחשוף בפני הקונה הפוטנציאלי את כל המידע הרלוונטי על הנכס, גם אם הדבר עלול לפגוע באינטרסים שלו.
עוד דרישה חוקית שחלה על חוזה מכירה, נוגעת להסדרת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. הסכם המכר במקרקעין אינו מסתיים רק עם חתימתו – מימוש ההסכם כרוך בהעברת זכות הקניין אותה יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית (בטאבו / רמ"י וכדומה). לשכת רישום המקרקעין הממשלתית, אחראית בין היתר על ניהול רישום זכויות הקשורות במקרקעין, כך שעסקאות מקרקעין רבות, כגון מכירות, שכירות, הערות אזהרה, משכנתאות, ירושות ועוד, נרשמות דרכה.
המסמכים שיש לצרף אל חוזה מכר
יש לצרף להסכם המכר בעת החתימה מסמכים מסוימים הנוגעים לנכס ולצדדים המעורבים בעסקה:
על הקונה והמוכר להגיש מסמכים ספציפיים כגון הצהרה על רכישת הזכויות במקרקעין, בקשה לפטור ממס שבח והצהרה לטובת מס רכישה.
על המוכר לצרף להצהרה למיסוי מקרקעין את חוזה המכר, חוזה הרכישה (בעסקאות המחויבות במס שבח), נסח הטאבו או אישור הזכויות, אסמכתאות על הוצאות הרלוונטיות לקביעת מס השבח וכל מסמך נוסף הנדרש לצורך ביצוע שומת המס. על הקונה לצרף להצהרתו למיסוי מקרקעין את חוזה המכר, נסח הטאבו או אישורי הזכויות, וכל מסמך אחר הנדרש לקביעת שומת המס שלו.
כמו כן, אם הנכס רשום בטאבו, יש לצרף לחוזה המכר שטר מכר, ואם מדובר בהעברת זכות חכירה במינהל מקרקעי ישראל, אזי יש לצרף שטר העברת זכויות. מסמכים אלה נשארים בדרך כלל אצל המוכר עד שהקונה מעביר את מלוא התמורה עבור הנכס.
עבור דירה הרשומה בטאבו, על המוכר לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרים בהם הנכס אינו רשום בטאבו, על המוכר לחתום על בקשה לרישום משכון לטובת הקונה ועל בקשה לרישום הערה לגבי העסקה במרשמי החברה המשכנת.
לבסוף, יש לצרף את ייפויי הכוח שניתנו על ידי המוכר והקונה לעורכי דינם לצורך העברת הזכויות. בדרך כלל, עורך הדין של המוכר מחזיק בייפוי כוח מטעם הקונה לביטול הערת האזהרה או המשכון במקרה של הפרה כלשהי מצד הקונה. ייפוי כוח זה נשאר בידי עורך דינו של המוכר עד לתשלום מלוא התמורה בעסקה.
מעבר לכך, ישנה חשיבות מכרעת להקפיד שהרוכשים מחזיקים במסמכים הבאים עד להעברת מלוא התשלום עבור הנכס: אישור תשלום מס, מסמך העברת זכויות חתום ממועד חתימת ההסכם, ייפוי כוח מהמוכר לבא כוחו של הרוכש, אישור טאבו מהרשות המקומית, אישור לסילוק משכנתא (במידה והיתה), אישור מרשם המשכונות כי לא קיימת על הדירה משכנתא או התחייבות נוספת ואישור הסדר חובות שוטפים. במקרה של דירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף אישור מרמ"י להעברת הנכס, אישור אי חיוב בדמי הסכמה למכירת נכס מהמנהל, ואישור לאי קיום משכון על הנכס.
אם מעורבת חברה משכנת, יש לצרף גם אישור על העברת הזכויות בדירה מהחברה המשכנת.
לסיכום
אנשים שמתכננים לקנות או למכור נכס, כגון דירה, בית או קרקע, יכולים להפיק תועלת רבה מהבנת ההתחייבויות המשפטיות הכרוכות בהסכם מכר. לצורך כך, במדריך זה הסברנו אילו מרכיבים מרכזיים חייבים להיכלל בהסכמי מכר והפעולות הנדרשות לפני החתימה על הסכמים אלו. אולם לאור אופיו המורכב של ההסכם והדרישות המשפטיות הרבות הכרוכות בכך, מומלץ הן לקונה והן למוכר לפנות להדרכה של עורך דין מקרקעין בתהליך.
